آگاه: تفاوت تمدنی ما با غرب، اعتبار هرم مازلو را کم‌اعتبار می‌کند. از سوی دیگر، سرمایه‌داری غرب، سوداگری در موارد این هرم را پیش پای اهالی غرب گذاشته است. خلاصه اینکه نگاه هزینه- فایده بر تمام ارکان زندگی ما سایه بیندازد و درنهایت هم کار را به جایی برساند که برخی بانک‌ها و نهادهای دولت‌های و غیردولتی دست به احتکار مسکن و کنترل بازار بزنند. در مقابل مردم هر روز شاهد یک خبر تازه درمورد افزایش قیمت مسکن باشند. تازه‌ترین خبر را هم که مبتنی بر برآورد جمعی از کارشناسان است در دو روز اخیر با این عنوان که «میانگین قیمت مسکن به ۱۰۰میلیون تومان می‌رسد» در رسانه‌ها منتشر شد.
به بیان دیگر و برخلاف سال‌های پیش، رکود در بخش تقاضا باعث شده تا تولید مسکن نیز روند نزولی قابل‌توجهی به خود بگیرد. ایرج رهبر، رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان استان تهران دراین‌باره می‌گوید: «رکود در بازار مسکن از یک‌سو و کمبود نقدینگی و بوروکراسی‌های اداری و برخی دستورالعمل‌ها از سوی دیگر باعث شده تا سازندگان و انبوه‌سازان رغبتی برای ساخت مسکن نداشته باشند.» او ادامه می‌دهد: به‌هرحال انبوه‌سازانی هستند که بعد از گذشت چندماه از سال هنوز کار جدیدی آغاز نکرده‌اند. اما آنچه مشخص است این است که در کشور میزان ساخت‌وساز به زیر ۳۰۰هزار واحد مسکونی رسیده است. وی برای توضیح این مطلب اوضاع ساخت‌وساز و صدور پروانه در پایتخت را مثال می‌زند و تاکید می‌کند: آماری که در تهران وجود دارد این است که ۳۰ تا ۴۰هزار پروانه ساختمانی در تهران صادر شده و این عدد نسبت‌به پارسال بسیار کاهشی بوده است.
بدبینی‌ها به بازار مسکن شدت گرفته است
از سوی دیگر «بیت‌الله ستاریان» استاد دانشگاه و کارشناس بخش مسکن نیز معتقد است که «ما اکنون در کشور فقر مسکن نداریم، بلکه با فلاکت مسکن روبه‌رو هستیم.» وی هشدار داد که تداوم روندهای جاری می‌تواند حوزه مسکن را به عرصه‌ای امنیتی تبدیل کند و ایجادکننده چالش‌های جدی برای کشور باشد. اما برخی از کارشناسان نیز می‌گویند که اگر بخواهیم روند صعودی تولید مسکن را شاهد باشیم باید قانون پیش‌فروش مسکن اصلاح شود.
داوود بیگی‌نژاد، نایب‌رییس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران از قفل شدن بازار مسکن خبر داده و می‌گوید: سازندگان قادر به فروش واحدهای مسکونی نیستند که بر توانایی آنها در تولید واحدهای جدید تاثیر منفی گذاشته است. وی تصریح دارد که این قانون می‌تواند به رونق و افزایش گردش سرمایه در بازار مسکن کمک کند. بر اساس این گزارش، قانون یادشده در سال۱۳۸۹ به‌منظور جلوگیری از ثبت غیررسمی قراردادهای پیش‌فروش تصویب شد ولی ابهامات و تناقضات موجود در برخی از مفاد آن، نتوانسته است مشکلات موجود در این زمینه را حل کند. وی تاکید می‌کند: قانون پیش‌فروش موجب کاهش تعداد پرونده‌های شکایت در دادگاه‌ها شد اما وضعیت فعلی بازار مسکن باعث اختلال در گردش سرمایه شده است. در صورت عدم اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان، فقدان نقدینگی و گردش سرمایه می‌تواند فاصله بین تقاضا و عرضه مسکن را افزایش دهد.
مسکن‌ها آب می‌روند
از آنچه گفته شد که بگذریم، خرید و فروش متری مسکن می‌تواند دولبه داشته باشد یکی اینکه متقاضی به اندازه آورده خود مسکنی مجازی در یک منطقه را با قیمت روز آن خریداری می‌کند و هر وقت نیاز به پولش داشت آن را به قیمت روز می‌فروشد. دیگر اینکه مسکن‌های ساخته‌شده یا درحال ساخت به‌صورت متری پیش‌فروش می‌شوند که هر دوی این موارد درحال‌حاضر در سکوها، پلتفرم‌ها و اپلیکیشن‌های سرمایه‌گذاری انجام می‌شوند. این نرم‌افزارها و برنامه‌های کاربردی مجموعه‌ای از پیشنهادات را به متقاضیان ارائه می‌کنند. همچنین با ایجاد امکان خرید متری ملک و سرمایه‌گذاری در بازار ملک، همراه با رشد قیمت‌ها در این بازار ارزش سرمایه‌گذاری افراد هم رشد می‌کند. قدرت نقدشوندگی سرمایه‌گذاری انجام‌شده در بازار املاک را افزایش می‌دهد. به اختصاص زمان برای جستجو و انجام مذاکرات معمول برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک نیازی نخواهد بود و افراد دغدغه‌ای بابت نظارت بر پیشرفت پروژه و نگهداری از املاکی که در آن سرمایه‌گذاری کرده‌اند، نخواهند داشت. این موارد وسوسه‌کننده باعث شده استقبال به این شیوه در مدت کوتاهی زیاد شود. از سوی دیگر، تجربه عرضه سهام مسکن در بورس نیز به رونق این شیوه کمک کرده است.
از سوی دیگر، کارشناسان نسبت‌به مسائل حقوقی و قانونی این روش و هزینه‌هایی که احتمال دارد بر دوش دستگاه قضا و سیستم‌های نظارتی بگذارد خوش‌بین نیستند و ورود به آن بدون پشتیبانی قانونی را اقدامی پرخطر برآورد می‌کنند.
این در حالی است که باوجود تمام این موارد همچنان مسکن زمینه موردعلاقه اقشار مختلف مردم برای سرمایه‌گذاری‌هاست و انتشار اخبار مبنی بر رکورد رکود ساخت‌وسازها خللی در این بازار به وجود نیاورده است. آنچنان که در گزارش‌ها آمده است تیراژ آپارتمان‌سازی در پروانه‌های ساختمانی که سال گذشته به نصف «حداقل عرضه موردنیاز برای تعادل بازار مسکن تهران» سقوط کرده بود، در سال جاری یک درصد دیگر کاهش یافت و رکود تولید مسکن براساس گزارش دیگری، «همچنان در سطح کشور» نیز برقرار است. شاخص‌های این بازار نشان می‌دهد، جنس این رکود «قیمت تمام‌شده بالا و قدرت خرید پایین» است.
بازار سیاه زمین و مسکن در پایتخت
اینکه ملاک ارزیابی‌های بازار مسکن، پایتخت است، به این دلیل است که تمایل برای سرمایه‌گذاری در این شهر از سایر شهرها بیشتر است و مهاجرت بی‌ضابطه به آن به این مسئله دامن می‌زند.
برخی از کارشناسان معتقدند که افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن تا حد زیادی تحت‌تاثیر تحریم‌ها و البته تداوم برخی سوءمدیریت‌های داخلی و مشکلات ساختاری در اقتصاد ایران محقق شده است. در این راستا، برخی ارزیابی‌ها حاکی از این هستند که باتوجه‌به میانگین دستمزدهای پرداختی در کشور، ده‌ها سال طول می‌کشد تا اقشار کم‌درآمد در تهران و دیگر مناطق شهری ایران صاحب خانه شوند. همین طولانی‌شدن مدت‌زمان خانه‌دارشدن یکی از دلایل اصلی افت تولید مسکن در کشور و پایتخت است. اخیرا وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی هم در گزارشی، از تشدید فقر مسکن در ایران خبر داده و تاکید کرده که در استان‌هایی نظری البرز یا قم، افراد با اضافه‌شدن هزینه‌های مسکن، به جرگه فقرا پیوسته‌اند.
این در حالی است که کسری ۶میلیون واحدی مسکن در کل کشور و سقوط ساخت سالانه مسکن در ایران به زیر ۳۰۰هزار واحد مسکونی آن هم در وضعیتی که ایران سالانه حداقل نیاز به ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی دارد و وجود برخی اختلالات در تخصیص وام خرید و ساخت مسکن در کشور و درعین‌حال، نوسانات در بازار ارز کشور، این امر را به ذهن متبادر می‌کنند که با تداوم روند فعلی در حوزه حکمرانی مسکن، باید انتظار بدتر شدن وضعیت در بازار مذکور را نیز داشته باشیم. بخش مسکن حوزه‌ای است که میلیون‌ها ایرانی با آن درگیر هستند و سهم بالایی در سبد خانوارها دارد. در این شرایط اگر به بخش تولید و رونق آن توجهی نشود بخش تقاضا و خرید درنهایت متحمل ضررهای شدیدتری که همانا افزایش تعداد مستاجران در کشور است خواهد شد.
خانه‌دار شدن شاید وقتی دیگر
چندی پیش انتشار نامه ۱۰۸نماینده مجلس به رییس‌جمهور برای افزایش وام ساخت مسکن از ۵۵۰میلیون به ۸۰۰میلیون تومان، پرونده بازار مسکن را دوباره در برابر افکار عمومی باز و تلاش کرد این رکود سنگین را قدری تکان دهد. نامه‌ای که حبیب قاسمی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره آن با رسانه‌ها صحبت و ادعا کرد به این دلیل نوشته شده که با این تورم، با مبلغ ۵۵۰میلیون تومان امکان خانه‌دارشدن مردم وجود نداشت اما زور این نامه به آن نرسید. درحالی‌که این نامه ناظر به مصوبه آخرین جلسه شورای عالی مسکن دولت سیزدهم به ریاست مرحوم آیت‌الله رئیسی در اوایل بهار امسال بود که طی آن وام نهضت ملی ساخت مسکن باید از ۵۵۰میلیون به ۸۰۰میلیون افزایش یابد و همچنین این تسهیلات برای صنعتی‌سازی، از ۸۰۰میلیون به یک میلیارد تومان افزایش پیدا کند اما این مصوبه با وجود گذشت بیش از هفت ماه از تصویب و ابلاغ، به‌دلیل مقاومت بانک مرکزی و سایر بانک‌ها اجرا نشده است. درعین‌حال انتشار نامه محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی در آبان و بعد از گذشت سه‌ماه از نوشتن آن خطاب به وزارت اقتصاد و دارایی مبنی بر عدم توانایی بانک‌ها در پرداخت این مقدار تسهیلات، نمایندگان را وادار به واکنش کرد. هرچند نامه نمایندگان و دعوت از رییس بانک مرکزی برای ارائه توضیحات دراین‌باره گرهی از کسری بودجه دولت باز نکرد و تمام این نامه‌نگاری‌ها میان قوا نه‌تنها باعث تحرکی در بازار مسکن نشد، بلکه بیش از پیش آن را در لاک دفاعی و رکودی خود فروبرد. علاوه‌براین بانک‌ها ذیل ماده۴ قانون جهش تولید مکلف‌اند هر سال ۲۰درصد مجموع تسهیلاتی را که پرداخت می‌کنند به نهضت ملی مسکن و پروژه‌های ساخت اختصاص دهند که این قانون هم متوقف است و وزارت راه‌وشهرسازی خواستار اجرای آن است. به بیان دیگر، نه تحرکات اجرایی و تقنینی و نه دستور و حکم نمی‌توانند بازار مسکن را از کمای بیش از دوساله خود بیدار کنند. باوجوداین شاید با عرضه مسکن متری در بورس افراد نتوانند صاحب خانه شوند اما این طرح سبب می‌شود فردی که منابع ریالی مازاد دارد به‌جای اینکه نقدینگی خود را به‌سمت بازارهای دیگر ببرد سرمایه خود را به حوزه مسکن وارد کند. به بیان دیگر، طرح‌هایی نوبه‌نو و جایگزینی که متولد می‌شوند، تنها نقش تنفس مصنوعی برای حفظ ارزش پول مردم را بازی می‌کنند تا سرعت کاهش توانش در برابر بازار کم شود، وگرنه همچنان خانه‌دارشدن مردم موکول به شاید وقتی دیگر است.