آگاه: از سوی دیگر، پول دریافتی در قبال چیزی موهوم و پروژه نادیده‌ای است که این روزها از آن با عنوان خالی‌فروشی یاد می‌شود و مبنای فقهی ندارد. برخی کارشناسان این نوع از فروش مسکن را گونه‌ای ناقص‌الخلقه از فروش مسکن در الگوی بازار آزاد می‌دانند که مسئولیت و ریسک سرمایه‌گذاری در آن مستقیم برعهده سرمایه‌گذار است و دولت مسئولیتی در قبال این دست معاملات ندارد. درعین‌حال گروه دیگری بر این باورند که شیوه یادشده راهی برای جلب پول‌های سرگردان مردم است که در سایه خلأ قانونی، ازسوی برخی سودجویان در شرایط کنونی بازار طراحی و اجرا می‌شود.
حتی لیبرال‌ترین اقتصادهای دنیا نیز تلاش می‌کنند سه حوزه آموزش، بهداشت و مسکن را در دست سرمایه‌گذار رها نکنند و سعی دارند این حوزه‌ها به‌گونه‌ای مدیریت شوند که هر شهروند جامعه بتواند به آنها دسترسی مطلوب داشته باشد. طبق تعریف، دسترسی مطلوب با اینکه صرفا بیمارستان داشته باشیم فرق دارد، بلکه به این معناست که بتوانیم درمان به‌موقع و باکیفیت دریافت کنیم. یا فقط داشتن مدرسه کافی نیست، بلکه باید در آن مدرسه آموزش باکیفیت ارائه دهیم. در حوزه مسکن هم اینکه مالک متراژی از فلان مسکن باشیم، کافی نیست، بلکه باید بتوانیم از آن مسکن در توسعه اجتماعی بهره ببریم؛ به بیان دیگر، در سه حوزه آموزش، بهداشت و مسکن قانون‌گذار و مردم باید از ظاهر عبور کنند و باطن آنها را در نظر بگیرند. این چیزی است که این روزها ازسوی پلتفرم‌های فروش متری مسکن زیر پا گذاشته می‌شود. علاوه‌براین، آنچه در جریان خریدوفروش متری مسکن در پلتفرم‌ها اتفاق می‌افتد، خرید امتیاز متراژی از یک پروژه ساختمانی است که خریدار نه آن را دیده و نه قرار است آن را در آینده تحویل بگیرد. حتی مستندات قانونی از این نوع معامله در اختیار خریدار قرار نمی‌گیرد که این نوع خریدوفروش هم در شکل و هم در ماهیت اشکال فقهی دارد.
متراژ بی سند
در تماس «آگاه» با یکی از این پلتفرم‌های فروش متری مسکن که این روزها صفحات پرهیاهوی زیادی در شبکه‌های مجازی دارد، اپراتور آن می‌گوید: «درحال‌حاضر سود سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان نصیب کسانی می‌شود که ملکی را پیش‌خرید می‌کنند و در ساخت‌وساز با سازنده شریک می‌شوند. درنهایت نیز طرف ملکش را می‌فروشد و اصل و سود سهامداران را می‌پردازد.» وی در ادامه توضیح می‌دهد: «پلتفرم فروش متری مسکن کاری کرده کسانی که سرمایه خردتری هم دارند؛ مثلا زیر ۵۰میلیون، بتوانند وارد ساخت‌وساز شوند. در این روش، سندی به نام متقاضی نمی‌شود و او سهامی از ما خریداری می‌کند که هر متر از آن یک سهم از یک پروژه است.»
اپراتور این پلتفرم بیان می‌کند: «درحال‌حاضر ما یک متر یا یک سهم از پروژه ویلاسازی رضوانشهر گیلان را که در مرحله دیوارچینی است متری ۲۷میلیون و ۸۰۰هزار تومان به شما می‌فروشیم که با کارمزد و یک درصد مالیات و... ۳۰میلیون تومان می‌شود. این پروژه درحال‌حاضر در مرحله کندن پی و فونداسیون و دیوارچینی است. این در حالی است که ویلای تکمیل‌شده در آن منطقه متری حداقل بین ۴۰ تا ۴۵میلیون تومان فروخته می‌شود. یعنی در ۶ماه، ۳۰تومان شما تبدیل شده به ۴۰ تا ۴۵میلیون تومان و بین ۳۰ تا ۵۰درصد سود کرده‌اید. پایان پروژه هم ویلا را به قیمت روز آن موقع می‌فروشیم و کیف پول شما را شارژ می‌کنیم که یا می‌توانید برداشت کرده یا مجدد سرمایه‌گذاری کنید.»
وی در مورد نحوه و جزییات ثبت‌نام و خرید سهم در این پلتفرم اظهار می‌کند: «شما اول باید در سایت احراز هویت وارد بشوید و بعد از تایید آن وارد iransighn می‌شوید. در این مرحله هم بعد از تایید امضای الکترونیکی یک کد دریافت می‌کنید. بعد از پذیرفتن مفاد قرارداد، چک تضمین اصل پولتان را هم دریافت می‌کنید.» به گفته وی، این قرارداد همزمان در وزارت صمت ثبت می‌شود و ازآن‌پس شما از آن پروژه سهام دارید. اگر هم میانه کار بخواهید سهامتان را بفروشید آن را در بازار ثانویه همین پلتفرم برای فروش می‌گذارید؛ البته درمورد این نوع سرمایه‌گذاری، کمترین زمانی که برای سوددهی در نظر می‌گیرید ۹ماه است.
وی دررابطه‌با اعتمادسازی پلتفرم یادشده نیز می‌گوید: «از طریق اینمادهایی که داریم می‌توان اصالت این سایت را بررسی کرد. این اینمادها به مرکز توسعه تجارت الکترونیک، وزارت صمت و ایران‌سایت مربوط هستند که برای ثبت هر درگاهی نیازند.» از طرف دیگر، فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن نیز در گفت‌وگو با «آگاه» بیان می‌کند: «پلتفرم‌های خریدوفروش متری مسکن چندان عمق و وسعتی پیدا نکرده‌اند؛ بنابراین نمی‌توان درباره تاثیراتشان بر بازار مسکن صحبت کرد و فعلا فقط در حد یک امکان جدید پیش پای سرمایه‌گذاران و خریداران مسکن قرار گرفته‌اند و گزینه‌ای هستند برای کسانی که توان خرید کمتری دارند تا بتوانند از این طریق وارد عرصه سرمایه‌گذاری در بازار مسکن شوند ولی در کل به‌عنوان یک راهبرد سیاستی برای بازار مسکن نمی‌شود آن را توصیه کرد.»
ریسک خرید متری مسکن به گردن مردم است
هوشنگ فروغمند اعرابی، کارشناس مسکن و مدرس دانشگاه نیز در واکنش به تاثیر خرید متری مسکن بر بازار به «آگاه» می‌گوید: «فروش متری مسکن سازوکارهای مختلفی دارد و هیچ‌یک شفاف نیست و اینکه قرار است فروش متری مسکن به چه حجمی از بازار برسد و اینکه آیا برای عموم مردم هست یا می‌تواند به صندوق‌های سرمایه‌گذاری هم برسد همه سوالاتی است که در این حوزه مطرح است.» وی ادامه می‌دهد: «معلوم نیست آیا صندوق‌های سرمایه‌گذاری هم می‌توانند متراژهای بالایی مسکن متری خریداری کنند و بعد بفروشند؟ نکته بعدی این است که آیا ملکی را که فروش می‌رود می‌توانیم اجاره بدهیم یا خیر؟ یعنی شبیه آنچه در صندوق‌های املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) وجود دارد که می‌توانید سهام آن ملک را بخرید و عایدی اجاره‌اش سود شماست؛ به بیان دیگر، اگر خریدوفروش متری مسکن به بازار اجاره ختم شود و بتواند بازار اجاره را هدف‌گذاری کند، قابل‌برنامه‌ریزی خواهد بود و می‌توان سهم آن را در بازار مسکن تعیین کرد. یکی از نکات خیلی جدی در وضعیت مسکن ما درحال‌حاضر بازار اجاره است که در سه -چهار دهه اخیر کمتر مورد توجه دولتمردان ما قرار گرفته است؛ البته در قانون اجاره‌داری حرفه‌ای داریم اما عملیاتی نشده است.»
فروغمند اعرابی شرح می‌دهد: «طبق این قانون، شهرداری‌ها می‌توانند یک‌سری شرکت‌های واسطه داشته باشند و مدیریت کنند که نهایتا به بازار اجاره برسد.» به اعتقاد این استاد دانشگاه، بازار اجاره در فروش متری مسکن ازآن‌جهت مهم است که: «اساسا بازار اجاره نیاز واقعی را هدف‌گذاری می‌کند. یعنی فروش متری مسکن اگر به بازار اجاره و بازار کلی مسکن کیفی موردتایید نظام‌مهندسی ساختمان برسد می‌توان به آن امیدوار بود که می‌تواند در تامین نیازهای واقعی این بازار موثر واقع شود. چنانچه دولت‌هایی مانند دولت کره جنوبی در شرایط بحرانی بازار را به واحدهای کوچک قابل‌عرضه به نفع مردم تنظیم می‌کند. هر چند در این میان شرایط بحرانی به ضرر بعضی از سرمایه‌گذاری‌ها تمام شود.» به گفته وی، درحال‌حاضر وضعیت بازار مسکن ما به گونه‌ای است که هر بحران اقتصادی همیشه به نفع دلال تمام شده است. این در حالی است که در سایر کشورهای دنیا ازجمله در آمریکا در شرایط بحران اقتصادی صندوق‌های املاک و مستغلات هم ریسک بازار را می‌پذیرند و ضرر می‌دهند و حتی ورشکسته شدند؛ بنابراین متری‌فروشی مشروط می‌تواند به کمک عرضه و تقاضا در بازار مسکن بیاید.
این کارشناس مسکن خاطرنشان می‌کند: «باید قانون‌های حوزه مسکن را به سمتی ببریم که هیچ‌کس نتواند واحدی را نگه دارد. این هیچ‌کس شامل تمام واحدهای دولتی و غیردولتی و حاکمیتی و انبوه‌سازان و بانک‌ها می‌شود. برای این کار هم می‌توان سیاست‌های مالیاتی و تنبیهی برای آنها تدوین کرد. برای مطالعه اثربخشی متری فروشی بر دامن‌زدن به دلالی در حوزه مسکن باید مشخص کنیم که آیا می‌پذیریم که مسکن یه کالای سرمایه‌ای است یا نمی‌خواهیم بپذیریم. از نظر من، هم مسکن یک کالای سرمایه‌ای نیست اما باید شرایط هم به گونه‌ای که مسکن کالای سرمایه‌ای نباشد.»
فروغمند اعرابی توضیح می‌دهد: «اگر متری‌فروشی را به‌عنوان قسمتی از بازار معرفی می‌کنیم باید قسمتی از ریسک آن هم باشند. دولت نباید ریسک را بپذیرد ریسک را کسی می‌پذیرد که می‌خواهد وارد یک بازار شود. درحال‌حاضر کسانی که وارد این نوع سرمایه‌گذاری می‌شوند به نتیجه مثبت ریالی آن مطمئن هستند. این در حالی است که این پلتفرم‌ها و این بازار نمونه‌ای از صندوق املاک و مستغلات (Real Estate Investment Trust) هستند که در سایر کشورها تا ۶۰درصد هم در شرایط بحران اقتصادی متضرر شده‌اند. از طرفی، ممکن است اینها تخلفاتی بکنند که در دیدرس نظارت ما نیست. یعنی در بازار سرمایه هم این را داریم که اگر کسی رفت سهم خرید و سهمش افت کرد، دولت متضمن ضرر او نیست، بلکه فقط متضمن به رعایت اصول است. پس ما باید اصول را مطابق با شرایط عمومی بنویسیم و این دقیقا جایی است که مشکل از آن شروع می‌شود. ساختارهای کلی مسکن به ساختارهای کلی اقتصادمان مرتبط نیست و شرایطی را به وجود آورده که شرایط دلالی است. نظارت و مدیریت پلتفرم‌های متری‌فروشی باید دغدغه عده‌ای در دولت باشد و متولی داشته باشد. همچنین با درنظرگرفتن وجوه مختلف شروع به سیاست‌گذاری و قانون‌گذاری کنیم که بتوانیم نظارت کافی و مستمر روی آنها داشته باشیم.»
متری‌فروشی، مسکن را گران می‌کند
کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران معتقد است بحران اقتصادی و به تبع آن، بحران مسکن شرایطی را به وجود می‌آورد که بسیاری از افراد، طرح‌هایی برای حمایت از اقشار آسیب‌پذیر در بازارهای مختلف ازجمله بازار مسکن ارائه می‌کنند. فروش متری هم در این رابطه مطرح شده است. این در حالی است که فروش متری مسکن هیچ قاعده و قانونی ندارد و کسی هم متولی آن نیست و از هیچ دستورالعمل، قانون و آیین‌نامه‌ای پیروی نمی‌کند و یک الگوی من‌درآوردی است که سازوکار و بستری برای آن تدوین نشده، پس تا الان که یک کار غیرقانونی است.
گودرزی در ادامه گفت‌وگوی خود با «آگاه» بیان می‌کند: «متراژی که در این پلتفرم‌ها از مسکن‌ها فروخته می‌شوند معلوم نیست از کدام زمین، در کدام منطقه، در کدام پروژه و با کدام مجوز ارائه می‌شود. فرض کنیم همه اینها هم درست باشد، هیچ نقشه‌ای برای تبعات خرید متری مسکن تدوین نشده است؛ بنابراین به نظر می‌رسد فقط راهکاری برای جمع‌کردن پول‌های سرگردان مردم علاقه‌مند به سرمایه‌گذاری در زمینه مسکن است. درحالی‌که باعث افزایش تورم می‌شود.»
وی که سابقه حضور در اتاق اصناف را دارد بیان می‌کند: «دولت در پروژه‌هایی مانند مسکن مهر یا نهضت ملی مسکن به‌دنبال ایجاد سرپناه‌های ارزان‌قیمت با سود بانکی مختصر برای اقشار آسیب‌پذیر است اما وقتی در متری‌فروشی، متر متر مسکن می‌خریم، نمی‌توانیم تمام متراژ یک واحد را خودمان بخریم. ممکن است یک واحد ۵۰متری را ۵۰نفر خریده باشند و بعدا هم امتیاز آن به عده دیگری فروخته می‌شود. اگر در کل این فرآیند پول سرمایه‌گذار هدر هم نرود، انتظار ندارید که با همان قیمت اولیه امتیاز خود را بفروشد. وقتی کسی چیزی را که نیست در بازار مسکن گران‌تر می‌فروشد، طبیعی است کسی که واحد مسکونی واقعی را می‌فروشد گران‌تر بفروشد؛ به بیان دیگر، متری فروشی نه‌تنها کمکی به تامین مسکن برای مردم نمی‌کند، بلکه با دامن‌زدن به افزایش قیمت مسکن، روزبه‌روز دست مردم را از مسکن کوتاه‌تر می‌کند.»
به گفته گودرزی، در مورد فروش مسکن متری هیچ مقام رسمی هیچ موضع رسمی اتخاذ نکرده است و تاکنون هیچ قانونی تصویب نشده که امنیت سرمایه سرمایه‌گذار در این پروژه‌ها را تضمین کند.