آگاه: «تصمیمات مسئولان شرایطی ایجاد می‌کند که برخی مجبور شوند پشت‌بام اجاره کنند» این جمله‌ای از اظهارات محمدباقر قالیباف، رییس مجلس شورای اسلامی در ۷تیر سال۹۹ است؛ دیدگاه‌هایی که نهایتا مجلس را به‌سمت بهبود اوضاع مسکن و تبیین راهکارها در این بخش سوق داد.
وعده گران فروخته‌شده «۴میلیون مسکن»
البته مجلس یازدهم در کنار طرح‌هایی همچون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، قوانینی همچون مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین جهش تولید مسکن را به تصویب رساند و به‌اصطلاح حجت مسکنی را برای دولت تمام کرد تا دولت برای تنها وعده انتخاباتی خود که ساخت چهار میلیون مسکن طی چهار سال بوده، آب در دلش تکان نخورد و تنها آجر روی آجر بگذارد که متاسفانه علمکرد دولت در این بخش تاکنون محلی از اعراب نداشته و البته پرداختن به آن، بیرون از موضوع این گزارش است.
ردپای طرح
دوفوریت طرح ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در جلسه ۲۸اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۱ و کلیات آن اول تیرماه همان سال به تصویب مجلس رسید. این طرح نزدیک به یک سال در جلسات متعدد کمیسیون عمران مجلس و کمیته‌های تخصصی مورد بررسی قرار گرفت و جزئیات این طرح در فروردین‌ماه سال۱۴۰۲ نهایی شد و در جلسه روز دوشنبه، یکم خرداد سال ۱۴۰۲ مورد بررسی قرار گرفت و درنهایت پس از چندین بار آمد و رفت بین شورای نگهبان و مجلس در آخرین جلسه روز دوشنبه ۲۰آذرماه سال۱۴۰۲ ایرادات این طرح رفع و به شورای نگهبان ارسال شد، اما این شورا باز هم بر این طرح ایراد گرفت. این در حالی است که هیات عالی نظارت بر حسن اجرای سیاست‌های کلی نظام، اصلاحیه مجلس شورای اسلامی در «طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» را در دی‌ماه ۱۴۰۲ مغایر با با سیاست‌های کلی نظام ندانست و آن را تصویب کرد.
نرخ‌گذاری اجاره‌بهای مسکن نباید رها باشد
علی خضریان، یکی از طراحان طرح مذکور به‌عنوان نماینده متقاضی این طرح در جلسه ۲۸اردیبهشت۱۴۰۱ در صحن مجلس گفت: موضوع اجاره‌بهای املاک مسکونی، یکی از اصلی‌ترین مشکلات اقتصادی و معیشتی مردم در این روزها است. موجران از طریق دریافت اجاره‌بهای املاک کسب درآمد می‌کنند و این تلاطم‌های اقتصادی شامل حال آنها نیز می‌شود و بنابراین نمی‌توان مانعی ایجاد کرد برای اینکه آنها نیز طبق نرخ تورم به رشد منطقی اجاره‌بها نپردازند.
نماینده مردم تهران در مجلس شورای اسلامی تصریح کرد: ما نباید نسبت به افزایش نابرابر، نامتعارف و بدون استدلال درست افزایش اجاره‌بها سکوت کنیم. نرخ‌گذاری اجاره‌بهای مسکن نباید رها باشد. اگر طرح کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی به تصویب نرسد، ممکن است بخش عمده‌ای از مستاجران امکان تمدید قرارداد را پیدا نکنند و مجبور شوند از شهر به حاشیه‌های شهرها و از حاشیه شهرها به مناطق دورتر کوچ کنند. مجلس به دنبال این است که با کنترل بازار اجاره‌ها، بخش عمده‌ای از سبد معیشتی مردم را به نفع اقشار مستضعف و برخلاف منافع همیشگی دلالان تامین کند.
طرح کنترل اجاره‌بها چه می‌گوید؟
براساس این طرح موجران که قرارداد اجاره خود را در دفتر اسناد رسمی یا در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند و میزان اجاره‌بهای آنها به میزان افزایش شاخص سالانه کالاها اعلامی از سوی بانک مرکزی است و از امتیازات دریافت تسهیلات خرید مالیات کمتر برخوردار می‌شوند.
مشروح ماده سه این طرح بدین شرح است: موجرانی که مبادرت به تنظیم قرارداد اجاره خود در دفاتر اسناد رسمی یا اقدام به ثبت آن در سامانه الکترونیک ثبت اسناد که دلالان معاملات املاک (اعم از مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی) به آن متصل هستند و میزان افزایش اجاره‌بهای آنها بیش از میزان مذکور در ماده قبل نباشد، از محل منابع حاصل از اجرای این قانون و به تناسب منابع وصولی، از تخفیف تا سقف ۵۰درصدی عوارض نوسازی و همچنین کاهش سود و افزایش مدت بازپرداخت تسهیلات خرید و بازسازی املاک برخوردار می‌شوند. اما موجرانی که در قرارداد اجاره خود، اجاره‌بها را به میزان بیش از شاخص فوق‌الذکر افزایش داده باشند، درخصوص مبلغ مازاد، مکلف به پرداخت مالیات بر درآمد اجاره به نحو مضاعف می‌شوند.
در این صورت می‌شود راه‌حلی پیدا کرد تا بدون دخالت مستقیم در توافقات خصوصی اشخاص در معاملات و ایراد حقوقی و شرعی مترتب بر آن، با تنظیم بازار اجاره مسکن و سیاست‌گذاری برای کنترل اجاره‌بهای مسکن، افراد به تعیین اجاره‌بهای متعارف بپردازند.
میزان «جریمه» موجران و مشاوران املاک متخلف
همچنین براساس مصوبه جدید برای کنترل اجاره‌بها در ماده یک این طرح آمده است: چنانچه قرارداد اجاره با وساطت دلالان، مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی تنظیم شده باشد و در سامانه مذکور درج نگردد، دلالان، مشاوران املاک و متصدیان بنگاه‌های معاملات ملکی متخلف، توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی، علاوه بر جریمه نقدی معادل سه‌برابر حق‌الزحمه دریافتی، در مرتبه اول به محرومیت به مدت یک‌سال و در مرتبه دوم به محرومیت دائم از اشتغال به شغل مذکور محکوم می‌شوند.
همچنین در تبصره۸ این طرح آمده است؛ وزارت راه‌وشهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است شاخص‌های عملکردی از میزان وفای به عهد اشخاص موجر و مستاجر را براساس اطلاعات ثبت‌شده در سامانه املاک و مستغلات و سازمان الکترونیکی ثبت اسناد محاسبه کنند و نتیجه آن را در هنگام معامله به اطلاع معامله‌کنندگان برسانند و با همکاری بانک مرکزی، زیرساخت‌های انعکاس این اطلاعات را در رتبه اعتباری اشخاص فراهم کنند.
تصمیمات مَسکنی
همچنین در ذیل مصوبه مجلس پیرو ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها درباره موضوعاتی از قبیل تکمیل سامانه ملی اسکان، ساماندهی سکوهای ثبت آگهی، تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، ایجاد سکوی ثبت رسمی معاملات، شناسایی خانه‌های خالی، پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش، اخذ عوارض از اراضی بایر و بلااستفاده، ایجاد سامانه برای ارائه دامنه قیمت منصفانه، ممنوعیت خرید و فروش واحدهای طرح‌های حمایتی قبل از تکمیل واحدها تصمیم‌گیری شده است.
مهار اجاره‌بهای مسکن
اقبال شاکری در گفت‌وگو با خبرنگار آگاه، با اشاره به مزایای طرح ساماندهی و کنترل اجاره‌بها املاک مسکونی گفـت: ازجمله ویژگی‌های این طرح مداخله دولت برای تعیین سقف متعادل افزایش اجاره‌بها در مواردی که نرخ تورم مسکن افزایش پیدا می‌کند تا حقوق مستاجر و موجر حفظ شود.
نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس اضافه کرد: همچنین برای مشاوران املاک تعرفه‌ای مجزا از قیمت معامله با مکانیزم جدید پیش‌بینی شده است. از سوی دیگر برای مالکانی که معاملات خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند، تشویق و برای افرادی که ثبت نمی‌کنند جرایمی دیده شده است، ضمن اینکه برای مشاوران املاکی که قراردادها را ثبت نکنند متناسب با دفعات تکرار این امر جریمه و اعمال قانونی در نظر گرفته شده است.
شاکری با اشاره به یکی دیگر از ضمانت‌های اجرایی ثبت قراردادها در سامانه املاک و اسکان افزود: مقرر شده دستگاه خدمات‌رسان، آدرس مراجعه‌کنندگان را صرفا از روی سامانه املاک و اسکان استعلام کرده و اقدام به دریافت نشانی دستی نکند؛ بنابراین اگر فردی در این سامانه هویت مکانی خودش را ثبت نکرده باشد، امکان خدمات نیز وجود نخواهد داشت. این امر موجب می‌شود سامانه املاک و اسکان که یک سامانه قدرت برای اتخاذ تصمیمات درست است، دارای اطلاعات کافی باشد.
عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی خاطرنشان کرد: در طرح ساماندهی اجاره‌بها املاک مسکونی ایجاد سامانه‌های اکترونیکی را در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک قرار دادیم تا تمامی ملاحظات قانونی و نظارتی در آن دیده شده و قوانین حاکم اعمال کند و از توسعه قراردادهای دستی و قولنامه‌ای غیراستاندارد جلوگیری شود. این یک اتفاق روبه‌جلو و یک امکان مناسب برای مردم بوده که در طرح مذکور دیده شده است.
عضو کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: یکی دیگر از ویژگی‌های این طرح آن است که تعیین عوارض برای خانه‌های خالی، برای زمین‌های رها شده نیز عوارض تعیین شده و از کمک شهرداری‌ها در این موارد نیز استقبال شده است.
سقف افزایش اجاره‌بها
همچنین علی خضریان در گفت‌وگو با آگاه، درباره مصوبه مجلس مبنی بر ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکونی، گفت: تکمیل سامانه ملی اسکان از طریق اخذ اطلاعات از دستگاه‌ها و همچنین خوداظهاری خانواده‌ها و مالکان با استفاده از طریق منوط کردن ارائه خدمات دستگاه‌ها به ثبت اطلاعات ازسوی مردم در این سامانه یکی از محورهای این مصوبه است.
طراح، طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بهای مسکونی گفت: طرح شناسایی خانه‌های خالی ازسوی شهرداری‌ها و تایید آن ازسوی سامانه ملی املاک و اسکان و ارائه مشوق‌های مالیاتی و غیرمالیاتی به موجرانی که قرارداد بلندمدت منعقد می‌کنند یا واحدهای خود را به خانواده کم‌درآمد دارای سه فرزند و بیشتر اجاره می‌دهند یا واحد را به قیمت مناسب اجاره می‌دهند و پیش‌بینی ضمانت‌های اجرایی برای ثبت قراردادهای اجاره و خرید و فروش توسط متعاملان و مشاوران املاک در سامانه ثبت معاملات املاک از دیگر موضوعاتی است که در این طرح پیگیری می‌شود.
این نماینده مردم در مجلس یازدهم با بیان اینکه براساس این طرح، سقف افزایش اجاره‌بها ازسوی شورای عالی مسکن در شرایط وجود تورم بالای ۳۰درصد تعیین می‌شود، افزود: ساماندهی سکوهای ثبت آگهی از طریق تایید اصالت ملک با سامانه ملی املاک و اسکان و تایید مالک یکی دیگر از اقداماتی است که براساس این طرح باید اجرایی شود.
طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها در هفته‌های پیش رو ابلاغ خواهد شد و دولت باید سکان اجرای این طرح را به دست بگیرد، از این رو موفقیت و عدم موفقیت این طرح به نحوی اجرای این طرح ازسوی دولت بستگی دارد؛ طرحی که مهم‌ترین بخش آن مهار اجاره‌بهای مسکن بوده و اقشار زیادی را متحمل سختی در تهیه مسکن کرده است.