آگاه: این امیدها و آرزوها در سال جدید با وجود سه سرعتگیر قیمت باز هم یک بار دو درصد و بار دیگر چهار درصد جهید و این نگرانی را ایجاد کرد که مبادا قیمت مسکن با رفع این موانع در تابستان موفق به جهش بزرگ‌تری شود. ماه پایانی بهار در بازار مسکن با سه نیروی مهارکننده تورم مسکن همراه بود. انتخابات ریاست‌جمهوری، کاهش نقدینگی و سطح قیمت این سه عامل هستند که به باور کارشناسان، قیمت مسکن که از یک‌سو درحال افزایش است ازسوی این عوامل کنترل شده و گاه در برخی محله‌های تهران روند کاهشی نیز داشته است.
فروش در خرداد با قیمت فروردین
مسکن یکی از اصلی‌ترین نیازهای نوع بشر است و بخش مسکن یکی از مهم‌ترین حوزه‌هایی است که تحت‌تاثیر مستقیم تورم قرار دارد. افزایش قیمت تمام‌شده ساخت مسکن موجب شده تا هم قیمت خرید و فروش مسکن، هم قیمت اجاره مسکن رشد صعودی شتابانی داشته باشد. تورم با افزایش قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد کارگران و سایر هزینه‌های ساخت‌وساز، قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش می‌دهد. از طرف دیگر، تورم باعث کاهش ارزش پول و قدرت خرید مردم می‌شود؛ درنتیجه، مردم برای حفظ ارزش پول خود، به‌دنبال سرمایه‌گذاری در مسکن می‌روند و این امر تقاضا برای مسکن را افزایش می‌دهد.
امسال فروشنده‌ها کوتاه آمدند
گزارش‌ها حاکی است شاخص «قیمت پیشنهادی» آپارتمان در تهران طبق داده‌های ارائه‌شده در فایل‌های فروش آپارتمان‌ها در محله‌های مناطق ۲۲گانه، حاکی از رشد دو درصدی در پایان بهار نسبت‌به میانه بهار است.
شاخص قیمت پیشنهادی در پایان خرداد نشان می‌دهد، درحال‌حاضر قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان‌هایی که در نوبت فروش قرار گرفته‌اند به‌صورت میانگین حدود ۸۷میلیون تومان ازسوی مالکان در نظر گرفته شده است؛ این شاخص برای واحدهای مسکونی میان‌متراژ با مساحت متوسط ۸۰مترمربع است. از ابتدای امسال، به سنجش شاخص قیمت در فایل‌های در نوبت فروش بازار مسکن در ۲۲منطقه تهران اقدام کرد. این شاخص در ابتدای هر ماه مورد ارزیابی قرار می‌گیرد و علت این سنجش، توقف مقطعی انتشار آمار رسمی قیمت مسکن در معاملات انجام‌شده در بازار املاک شهر تهران است. «قیمت پیشنهادی» یک مرحله قبل از «قیمت قطعی» معاملات مسکن است؛ قیمت پیشنهادی فروشنده‌ها پس از مذاکره تغییر می‌کند و قیمت قطعی فروش با سطح بالاتر یا پایین‌تر در قراردادها ثبت می‌شود.
سنجش شاخص قیمت پیشنهادی آپارتمان در پایان خرداد نشان می‌دهد که این شاخص در مقایسه با ماه گذشته یعنی پایان اردیبهشت، حدود دو درصد افزایش داشته است اما به گفته واسطه‌های بازار مسکن، معاملات حداقلی که در این بازار طی یک ماه گذشته انجام شده، با قیمت‌های به مراتب کمتر از قیمت درخواستی فروشنده‌ها بوده است. واسطه‌های ملکی در برخی مناطق متوسط و درعین‌حال دارای وزن محسوس در معاملات مسکن کل شهر، درباره معاملاتی که در ماه پایانی بهار منعقد کردند، از فروش با قیمت ابتدای سال خبر دادند. «فروش در خرداد با قیمت ابتدای سال» به معنای آن است که سطح قیمت پیشنهادی در جریان انجام معاملات کاهش پیدا کرده است. اگرچه این بررسی‌ها فقط نشان‌دهنده بخشی از فایل‌های ارائه‌شده در نوبت فروش است و به‌صورت قطعی نمی‌توان آن را به تمام معاملات انجام‌شده تعمیم داد، اما اگر نتایج تحقیقات میدانی، تصویر کاملی از آنچه را در بازار معاملات ملک رقم خورده عیان کند، در این صورت می‌توان انتظار داشت میانگین قیمت قطعی آپارتمان‌ها در خرداد ماه حدود ۳درصد نسبت به ماه قبل از آن کاهش پیدا کرده و نزدیک به ۸۲ میلیون تومان در مترمربع رسیده باشد. ابتدای امسال، قیمت قطعی مسکن در آمار رسمی، در همین سطح قرار داشت.
قیمت‌های پیشنهادی آپارتمان‌های با متراژ متوسط در بیش از ۱۰۰فایل عرضه‌شده به بازار مسکن از ۲۲منطقه و محلات منتخب، نشان می‌دهد فروشنده‌ها اغلب با مدل ذهنی ماه‌های قبل، سطح قیمت مدنظرشان را افزایش دادند. اما نیروهای سه‌گانه در صحنه معاملات مسکن طی هفته‌های گذشته، روی قیمت‌های پیشنهادی اثر کاهنده گذاشت. اولین نیروی بازدارنده تورم مسکن، به قرارگرفتن در ماه انتخابات ریاست‌جمهوری برمی‌گردد. در هفته‌های گذشته حجم خریدار در مناطق و محلاتی از تهران به مراتب کمتر از تعداد فایل‌های ارائه‌شده بود؛ که این پایین بودن حجم تقاضا در برابر حجم عرضه منجر به کاهش قیمت مسکن شده است. سمت تقاضا انتظار دارد با شروع‌به‌کار دولت جدید، شرایط اقتصادی و سیاسی به سمتی رود که موتور تورم مسکن آرام بگیرد.
نیروی دوم ضد تورم مسکن، مربوط به «نقدینگی» است. کاهش چشمگیر نرخ رشد نقدینگی به سطح پایین‌تر از ۲۵درصد در ماه‌های اخیر در کنار کاهش «انتظارات تورمی» باعث شده، بخشی از متقاضیان بالقوه خرید ملک فعلا از خرید منصرف شوند و درعین‌حال با کسری بودجه نقد برای انجام معامله روبه‌رو شوند. بخشی از دارایی‌های افراد در سپرده‌های بانکی پارک شده و بخش دیگری از آن، از جنس دارایی‌هایی است که در ماه‌های گذشته عمدتا ریزش قیمت داشته است. بازدهی منفی دلار و سهام در ماه‌های اخیر اجازه تبدیل را تا مدت‌زمان «جبران ریزش» به برخی سرمایه‌گذاران نمی‌دهد؛ از همین رو درحال‌حاضر سرمایه‌گذاران تمایلی به تبدیل دارایی خود ندارند. از طرفی، بخشی از متقاضیان بالقوه آپارتمان‌ها که قصد تبدیل دارایی خود دارند، چون به دومینوی رکود معاملات مسکن برخورد می‌کنند، نمی‌توانند اقدام به خرید کنند. خریدارانی در بازار مسکن حضور دارند که مشروط به فروش آپارتمان، می‌توانند واحد دیگر را صاحب شوند اما برای فروش، به همان نیروهای کاهنده معاملات و قیمت برخورد کرده‌اند.
کوچک و پایین اما گران
سومین نیروی اثرگذار بر رفتار بازیگران مسکن و قیمت آپارتمان‌های در نوبت فروش، به سطح «قیمت مسکن» برمی‌گردد. از آنجا که عمده تقاضا در بازار مسکن همچنان تقاضای سرمایه‌ای است، بودجه و دارایی این افراد به‌لحاظ قدرت خرید پایین‌تر از سطح قیمت آپارتمان‌هاست. درحال‌حاضر بودجه موردنیاز برای خرید یک واحد مسکونی حدود ۶۰مترمربعی در مناطق پایین‌شهر به‌عنوان کف قیمت بازار مسکن تهران باتوجه‌به سطح قیمت‌های پیشنهادی باید نزدیک به سه‌میلیارد تومان باشد. براساس تحقیقات صورت‌گرفته، درحال‌حاضر «تقاضای مصرفی» تقریبا وجود ندارد و از طرف دیگر بودجه تقاضای سرمایه‌ای نیز توان خرید چنین آپارتمان‌هایی را ندارد و این نامعادله به کاهش تورم مسکن در برخی مناطق و کاهش قیمت قطعی در برخی معاملات منجر شده است. اما این کاهش به قدری نبوده است که بتواند در افزایش توان خرید مردم تاثیر قابل مشاهده‌ای داشته باشد. همچنین مهارکننده‌های تورمی نیز کم‌قدرت‌تر از چیزی به نظر می‌رسند که بتوانند جوانان را حتی به رویای اجاره مسکن نزدیک کنند.