آگاه: همزمان با این تحولات، وزیر راه و شهرسازی در بهمن‌ماه سال گذشته از تدوین بسته‌ای حمایتی برای کاهش بار مالی مستأجران خبر داد. فرزانه صادق با اشاره به محورهای این برنامه، مواردی چون «اعطای تسهیلات کمک‌ودیعه با اولویت‌دهی به خانوارهای کم‌درآمد»، «توسعه عرضه مسکن از طریق تسهیلات تکمیلی پروژه‌های نیمه‌تمام»، «شتاب بخشیدن به اجرای طرح‌های حمایتی مصوب» و «ساخت واحدهای استیجاری توسط شهرداری‌ها و بخش خصوصی» را به عنوان راهکارهای اصلی این بسته برشمرد. پس از برگزاری جلسه شورای عالی مسکن تحت ریاست پزشکیان، رییس‌جمهور از بسته حمایتی جدید دولت رونمایی کرد. این طرح نیز مانند بسیاری از طرح‌های دولتی که اغلب با جاروجنجال رسانه‌ای معرفی اما در نهایت به فراموشی سپرده می‌شوند، اخیرا از سوی وزارت راه و شهرسازی تشریح شده است. با این حال، نگرانی اصلی به عملکرد ضعیف بانک‌ها در پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن بازمی‌گردد؛ به‌ویژه آنکه افزایش مبلغ وام در سال جاری، ممکن است نه‌تنها موانع پرداختی بانک‌ها را تشدید کند، بلکه دسترسی مستأجران به حمایت‌های دولتی را نیز بیش از پیش محدود سازد.
تجربه سال‌های قبل؛ آیا این‌بار فرق می‌کند؟
وعده‌های دولت‌ها به مستأجران اغلب در کوتاه‌مدت تسکین‌بخش هستند، اما برای حل ریشه‌ای مشکل، نیاز به ترکیبی از سیاست‌های بلندمدت (مانند افزایش عرضه مسکن، بهبود دستمزدها و اصلاح قوانین مالکیت) وجود دارد. موفقیت این سیاست‌ها به اجرای دقیق، شفافیت و هماهنگی بین نهادهای مختلف دولتی وابسته است.
اواخر ماه قبل، حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در خصوص شروط پرداخت وام ودیعه مسکن گفته بود: تنها شرط پرداخت وام ودیعه مسکن نداشتن سابقه مالکیت است، چنانچه فردی سابقه مالکیت داشته باشد، مشمول دریافت وام ودیعه مسکن نمی‌شود، قرمز بودن فرم «ج» متقاضیان جزو شروط پرداخت وام ودیعه نیست. وی افزود: مستأجران برای دریافت وام ودیعه مسکن باید اجاره‌نامه خود را در سامانه «تم» وزارت راه و شهرسازی بارگذاری کنند، پس از این کار، از طریق کد ملی صحت‌سنجی‌های لازم صورت می‌گیرد. وی همچنین تصریح کرد: بخش عمده مستأجرانی که در سامانه تامین مسکن وزارت راه و شهرسازی، اجاره‌نامه‌ها را بارگذاری می‌کنند، به سیستم بانکی معرفی خواهند شد. دستورالعمل مربوط به پرداخت وام‌های مذکور با همکاری وزارت راه و بانک مرکزی ابلاغ خواهد شد.
فرشید ایلاتی در رابطه با اثربخشی این بسته حمایتی می‌گوید: با وام ۲۷۵ میلیون تومانی نمی‌توان در تهران یا حتی بسیاری از مراکز استان‌ها ودیعه لازم برای اجاره یک آپارتمان ۷۰متری را فراهم کرد، این ارقام در برابر قیمت‌های کنونی بازار مسکن قدرت چندانی ندارند. وی افزود: وام قرض‌الحسنه برای دهک‌های پایین نیز اگرچه روی کاغذ جذاب است، اما مشکل اینجاست که این اقشار اغلب توان بازپرداخت همین اقساط سبک را هم ندارند، از طرفی شرایط ضمانتی در بانک‌ها همچنان سخت‌گیرانه باقی مانده است که باعث می‌شود عملا بسیاری از مستأجران نتوانند به این تسهیلات دسترسی پیدا کنند.
کارشناسان بر این باورند که بسته‌های حمایتی بدون نظارت دقیق و ضمانت اجرایی، صرفا تسکین موقتی برای یک بحران دائمی هستند، تا زمانی که عرضه مسکن افزایش پیدا نکند، فشار بازار اجاره تخلیه نخواهد شد. گرچه تدوین و تصویب بسته حمایتی مستأجران تقریبا در زمان وعده‌داده‌شده از سوی وزیر راه و شهرسازی محقق شد، اما اجرای این بسته به عوامل متعددی وابسته است: همکاری کامل بانک‌ها، سادگی روند ثبت‌نام، قدرت بازپرداخت مستأجران و البته تداوم تخصیص منابع.
عبور تنها ۳۰ درصد از مستأجران از هفت‌خان بانک‌ها!
باتوجه‌به گزارش‌های اعلام‌شده از آمار متقاضیان دریافت وام ودیعه در سال گذشته به نظر می‌رسد امسال نیز مستأجران کار سختی برای دریافت این وام داشته باشند. بر اساس اعلام تسنیم و طبق اظهارات احمد خادمیان، مدیرکل وقت دفتر پایش طرح‌های مسکن وزارت راه و شهرسازی تا مرداد سال ۱۴۰۳ بالغ بر دو میلیون و ۳۰۱ هزار نفر برای دریافت تسهیلات ودیعه مسکن در سامانه
saman.mrud.ir ثبت‌نام کرده بودند. وی اضافه کرد: از این تعداد، یک میلیون و ۷۷۷ هزار و ۵۹۸ متقاضی حائز شرایط شناخته شده و یک میلیون و ۲۶۰ هزار و ۳۷۹ نفر نیز به بانک‌ها برای دریافت تسهیلات معرفی شده‌اند. بانک‌های عامل تاکنون وام کمک ودیعه ۵۳۳ هزار و ۷۵۷ متقاضی را پرداخت کرده‌اند. وی با تأکید بر اینکه انتظار می‌رود پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن باتوجه‌به نیاز مردم تسریع یابد، بیان کرد: بانک‌هایی که بیشترین همکاری را برای پرداخت تسهیلات ودیعه مسکن داشته‌اند، شامل بانک ملی با رقمی معادل ۱۲ همت، ملت هشت همت، صادرات و تجارت هرکدام پنج همت، سپه چهار همت و رفاه کارگران سه همت است. طبق این آمار، حدود ۳۰ درصد از مستأجران موفق شده‌اند از هفت‌خان بانک‌ها عبور و وام ودیعه را دریافت کنند. همان‌گونه که اشاره شد، سال گذشته حدود یک‌سوم اجاره‌نشین‌ها توانستند وام ودیعه را دریافت کنند. امسال باتوجه‌به افزایش سقف وام مذکور، احتمالا بانک‌های عامل مستأجران را به دردسر خواهند انداخت؛ دردسری به نام «ضامن».
مسئولان ذی‌ربط هنوز در رابطه با شرایط دریافت وام در مبحث ضامنین اطلاع‌رسانی نکرده‌اند، اما با بررسی کارنامه کاری بانک‌ها می‌توان پیش بینی کرد مستأجران امسال نیز با سختی‌هایی مواجه می‌شوند. در زمان حاضر، بانک‌ها برای وام‌های ۲۰۰ و ۳۰۰ میلیون تومانی، دو ضامن از متقاضی می‌خواهند، باید دید وام جدید ودیعه مسکن به وامی برای نپرداختن تبدیل می‌شود یا خیر، البته وزیر راه تشکیل فوری جلسه هیات عالی بانک‌ها را تضمین اجرای مصوبه شورای‌عالی مسکن عنوان کرده است و باید دید در ادامه نحوه همکاری بانک‌ها چگونه خواهد بود.
سخنگوی کمیسیون عمران مجلس با اشاره به بسته حمایتی جدید دولت برای مستأجران گفت: اگرچه اقداماتی مانند پرداخت تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی می‌تواند گامی مثبت باشد، اما بدون اجرای دقیق قانون ساماندهی املاک و ایجاد شفافیت اطلاعاتی، این مصوبات تاثیر ملموسی در جامعه نخواهد داشت.
عبدالجلال ایری در گفت‌وگو با خانه ملت گفت: دولت در دومین نشست شورای عالی مسکن از بسته‌ای برای حمایت از مستأجران رونمایی کرد که شامل موارد متعددی از جمله پرداخت تسهیلات ۴۰۰ میلیون تومانی به مستأجران دهک‌های پایین جامعه است. این در حالی است که تجربه عملکرد بانک‌ها در اجرای تکالیف مشابه در گذشته چندان موفق نبوده است و در حوزه تسهیلات مسکن نیز عملکرد ضعیفی داشته‌اند، بنابراین تحقق این بسته و گره‌گشایی از زندگی اقشار کم‌درآمد چندان ساده نخواهد بود.
وضعیت قیمت مسکن باید هوشمند شود
این نماینده مردم در مجلس افزود: بسیاری از بندهای مطرح‌شده در این بسته، پیشتر نیز در دولت‌های مختلف تجربه شده‌اند، اما به دلیل نبود شفافیت و اشراف اطلاعاتی، نتیجه مطلوبی حاصل نشده است. قانون ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی که در مجلس تصویب و تبدیل به قانون شده است، می‌تواند راهگشای مشکلات مستأجران باشد، مشروط بر اینکه دولت همان قانون را به‌درستی اجرایی کند. به عنوان نمونه، تعیین سقف مجاز اجاره‌بها از جمله مفاد این قانون و هم‌راستا با مصوبه اخیر شورای عالی مسکن در حمایت از مستأجران است، اما به دلیل نبود جامعه آماری دقیق و ابزارهای کنترلی، عملا قابلیت اجرا ندارد. وی با اشاره به موضوع قیمت‌گذاری هوشمند املاک گفت: یکی از معضلات فعلی بازار مسکن، قیمت‌گذاری سلیقه‌ای و بی‌ضابطه از سوی مالکان و مشاوران املاک است. اگر این فرآیند به شکل هوشمند و در قالب سامانه‌ای مدیریت شود، از قیمت‌سازی‌های غیرواقعی جلوگیری می‌شود و بازار به ثبات بیشتری می‌رسد، این امر در قانون ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی مورد تاکید قرار گرفته است. همچنین عرضه خانه‌های خالی و زمین‌های مناسب برای ساخت مسکن اجاره‌ای در قانون پیش‌بینی شده، اما هنوز به‌درستی اجرایی نشده است؛ مسئله‌ای که ریشه در ضعف جدی اجرای قوانین دارد. ایری ادامه داد: یکی از نکات مثبت بسته حمایتی دولت، پیش‌بینی مشوق‌هایی برای مالکان قانون‌مدار است که سقف اجاره‌بها را رعایت و در چارچوب ضوابط قانونی عمل می‌کنند، با این حال تا زمانی که قانون به‌درستی اجرا و شفافیت اطلاعاتی ایجاد نشود، مصوبات نمی‌توانند اثری ملموس و پایدار در جامعه داشته باشند.
قیمت رهن آپارتمان دو برابر وام ودیعه
موضوع دیگر درباره بسته حمایتی جدید دولت برای مستأجران به ناکافی بودن وام ودیعه باز می‌گردد. بررسی‌ها از بازار اجاره‌بهای شهر تهران در اسفندماه از آن حکایت داشت که یک‌خانه با شرایط معمولی در تهران با متوسط قیمتی برابر ۶۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۱۵میلیون تومانی اجاره داده می‌شود، بنابراین در صورت عبور مستأجران از هفت‌خان دریافت وام نیز سقف وام ودیعه مسکن حداکثر برابر نصف مبلغ ودیعه است.
جزییات بسته حمایتی وزارت
سیاست‌گذار بخش مسکن، دو دسته وام برای مستأجران در سال جدید تدوین کرد. بسته اول همان وام ودیعه مسکن است که در سال‌های گذشته پرداخت می‌شد و امسال مبلغ آن افزایش یافته است. مبلغ اختصاص‌یافته به این طرح ۲۰۰ هزار میلیارد تومان و سود آن ۲۳ درصد است. بر این اساس دولت برای همه اقشار (غیر از سه دهک ابتدایی) که تاکنون سابقه مالکیت نداشته‌اند در شهر تهران مبلغ ۲۷۵ میلیون تومان، در مراکز استان‌ها ۲۱۰ میلیون تومان، در سایر شهرها ۱۴۰ میلیون تومان و در روستاها ۵۵ میلیون تومان برای متقاضیان در نظر گرفته است. همچنین بسته دیگر، مستأجران گروه‌های یک تا سه درآمدی را شامل می‌شود که برای آنها وام ودیعه ۴۰۰ میلیون تومانی با سود چهار درصد در نظر گرفته شد. بنا به اعلام منابع رسمی منابع اختصاص‌یافته برای این طرح ۲۰ هزارمیلیارد تومان و قاعدتا محدود است.