آگاه: براساس گزارش بانک مرکزی در تیرماه سال۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به ۳.۶هزار واحد مسکونی رسید که نسبت‌به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۸.۱درصد کاهش و ۲۷.۱درصد افزایش نشان میدهد. همچنین در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۷۴.۶میلیون ریال بود که حاکی از افزایش ۱.۸درصدی نسبت‌به ماه قبل است. گفتنی است، بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در تیرماه ۱۴۰۳ در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۲۶.۶درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.
طبق آخرین گزارش بانک مرکزی از تحولات معاملات بازار مسکن شهر تهران در تیرماه امسال متوسط قیمت خریدوفروش یک متر زیربنای واحد مسکونی معامله شده حدود ۸۷میلیون و ۵۰۰هزار تومان بوده که این عدد نسبت به ماه قبل ۱.۸درصد افزایش پیدا کرده است. همچنین این گزارش می‌گوید تعداد معاملات در تیرماه ۳.۶هزار واحد بوده که نسبت به ماه قبل ۸.۱درصد و نسبت به مدت مشابه در سال گذشته ۲۷.۱درصد معاملات بیشتر شده‌اند.
کارشناسان بر این باور هستند هر چند که میزان افزایش قیمت مسکن در تیرماه نسبت به خردادماه قابل‌توجه نبوده اما افزایش هشت درصدی معاملات مسکن در تیرماه نسبت به خردادماه عوامل متعددی داشته که یکی از عوامل مهم آن انتظارات تورمی حاصل از نتیجه انتخابات ریاست‌جمهوری در نیمه اول تیرماه بوده است. هرچند به‌صورت معمول در فصل تابستان میزان نقل‌وانتقالات و خرید مسکن افزایش پیدا می‌کند اما ترس از نتیجه انتخابات و به دنبال آن احتمال افزایش نرخ ارز در بازار باعث شد میزان معاملات افزایش پیدا کند. طبق روال بازار بیشترین حجم معاملات مربوط به منطقه۵ تهران می‌شود. همچنین بیشترین قیمت هر مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده متعلق به منطقه یک با متوسط قیمت هر مترمربع حدود ۱۷۰میلیون تومان و کمترین قیمت با نرخ ۴۵میلیون تومان متعلق به واحدهای مسکونی منطقه۱۸ بوده است. دیگر شاخص‌های آماری معاملات مسکن نشان میدهد که واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از ۸۰مترمربع بیشترین سهم را در معاملات داشته‌اند.
یک کارشناس بازار مسکن گفت: دولت چهاردهم سیاست‌های انقباضی را در پیش بگیرد و نقدینگی را به سمت تولید هدایت کند. این باعث می‌شود بخش رکود بخش مسکن که از دو سال قبل آغاز شده باقی بماند و تشدید شود. حسن محتشم اظهار کرد: بازار مسکن از ابتدای سال۱۳۹۷ که شروع به جهش قیمت کرد در سال‌های ۹۸ و ۹۹ نیز به رشد ادامه داد تا جایی که قیمت‌ها به‌قدری بالا رفت که مسکن از دسترس بسیاری از اقشار جامعه خارج شد. از ۱۴۰۰ به بعد سرمایه‌ای وارد بازار مسکن نشد و متقاضیان مصرفی هم توان خرید نداشتند. در حال حاضر معاملات مسکن در تهران به ۳۶۰۰ فقره رسیده که عدد بسیار پایینی محسوب می‌شود و علت آن نبود توان خرید است. وی افزود: بازار مسکن در چهار دهه گذشته همواره نوسانات سینوسی را سپری کرده است؛ به‌طور مثال بین سال‌های ۹۱ تا ۹۶ دوره رکود را داشتیم که رشد قیمت مسکن کمتر از نرخ تورم عمومی بود اما از سال۹۷ که شوک ارزی در اقتصاد پدید آمد بازار مسکن شروع به جهش کرد. درحال‌حاضر به‌نوعی شاهد تکرار دوره سال‌های ۹۱ تا ۹۶ هستیم که از سال ۱۴۰۱ آغاز و دو سال از رکود بازار مسکن سپری شده است.
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: دولت چهاردهم احتمالا سیاست‌های انقباضی را در پیش بگیرد و نقدینگی را به سمت تولید هدایت کند. این باعث می‌شود بخش مسکن در رکود باقی بماند. اینکه تا کی رکود ادامه خواهد یافت بستگی به این دارد که دولت تا چه حد از کاهش قدرت پول ملی جلوگیری کند. از آن طرف متقاضی مصرفی به‌تدریج تقویت و جلوی تقاضای سرمایه‌گذاری گرفته شود. به نظر می‌رسد با سیستمی که دولت جدید انتظار می‌رود اعمال کند دوره رکود که از حدود دو سال قبل شروع شده ادامه پیدا می‌کند و ممکن است تشدید شود.
ساخت یک میلیون مسکن در سال به نتیجه نرسید
محتشم با اشاره به برنامه دولت سیزدهم برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی گفت: شعار ساخت سالیانه یک‌میلیون خانه آنطور که باید و شاید به نتیجه نرسید؛ چراکه زیرساخت‌های اجرای چنین پروژه عظیمی فراهم نبود. با وجود نیاز کشور به یک میلیون واحد مسکونی امکانات و شرایط اجازه اجرای چنین طرحی را نمی‌دهد. تحقق این هدف منابع، برنامه، ساختار و نیروی انسانی می‌خواهد؛ مشابه آنچه در مسکن مهر اتفاق افتاد. وی تاکید کرد: در طرح مسکن مهر با وجود نقدهایی که به آن وارد است، سرعت عملی در انعقاد قراردادها صورت گرفت و از برهه‌ای به دلیل ایجاد تورم امکان ادامه طرح از دست رفت؛ بنابراین پروژه روی ۲.۲میلیون واحد متوقف شد. قراردادها ۱۸ماهه بسته شده بود اما به دلیل کمبود منابع، امکانش نبود که ۱۸ماهه تمام شود.
رکود بازار مسکن احتمالا تشدید می‌شود
این کارشناس مسکن تاکید کرد: در طرح نهضت ملی مسکن بهتر بود از تجربه مسکن مهر درس گرفته شود اما اعلام کردند یک میلیون واحد را می‌سازیم. نقاط قوت مسکن مهر را نیز که می‌توانست به بحث اجرای نهضت ملی مسکن کمک کند نیز نادیده گرفتند. مثلا بحث شفاف ساختن مالیات و بیمه و قراردادهای نظام‌مهندسی در ابتدای نهضت ملی مسکن اصلا وجود نداشت.
محتشم با اشاره به راه‌اندازی سامانه ثبت‌نام نهضت ملی مسکن گفت: سامانه که خانه نمی‌سازد اما اگر خوب برنامه‌ریزی شود، شاید در سرعت عمل بوروکراسی اداری موثر باشد ولی سیستمی که ایجاد کردند مثل سامانه سپامک که مربوط به انبوه‌سازان است کار را بدتر کرده است. شرکتی که ۲۰سال کار کرده سابقه و تجربه دارد نمی‌تواند برای تمدید پروانه از این سامانه عبور کند. اینکه کمکی به تولید مسکن نمی‌کند، بلکه بازدارندگی در صدور مجوز ایجاد کرده است. دو سال است ما مرتب می‌گوییم و در جلساتی با وزارت راه و شهرسازی ایرادها را گوشزد می‌کنیم. در جلسات می‌گویند قبول است ولی بعدش هیچ قدمی برداشته نمی‌شود. وی خاطرنشان کرد: وزارت راه و شهرسازی در سال۱۳۹۵ طرح جامعی تهیه و اعلام کرد که ما باید ما سالانه یک میلیون واحد مسکونی بسازیم و تا ۱۰سال آینده در نیاز به تامین مسکن به نقطه سر به برسیم. الان هشت سال از ۱۰سال مدنظر گذشته و به نقطه سربه‌سر نزدیک هم نشده‌ایم.
افزایش وام مسکن فقط اقساط را سنگین می‌کند
عضو هیات مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران تصریح کرد: متقاضی مسکن پول ندارد. دولت می‌خواهد کمک کند ولی ردیف بودجه ندارد. سقف وام این واحدها در ابتدا ۴۵۰میلیون تومان بود که بعد به ۵۵۰میلیون تومان و اخیرا به ۸۰۰میلیون تومان افزایش یافته اما بالارفتن مبلغ وام فقط به سنگین‌تر شدن اقساط متقاضیان منجر می‌شود. از طرف دیگر با تورم ۴۰درصد برای بانک‌ها توجیه ندارد که وام ۲۳درصد پرداخت کنند و ۲۰سال دیگر پس بگیرند؛ بنابراین از این تسهیلات شانه خالی می‌کنند. وقتی پول تزریق نمی‌شود، طرح‌ها به مشکل برمی‌خورند. کمااینکه بسیاری از پروژه‌ها یا متوقف شده یا به‌کندی پیش می‌رود و کمتر پروژه‌ای به مراحل آخر رسیده است. محتشم با اشاره به آمار وزارت راه و شهرسازی مبنی بر اینکه ۲.۶میلیون واحد مسکونی به مرحله ساخت رسیده است، گفت: بخشی از این آمار مربوط به تفاهم‌نامه‌هایی است که با بعضی ارگان‌ها بسته‌اند. دادن زمین به افرادی که پول و تخصص ندارند کمکی به تولید مسکن نمی‌کند. اگر این افراد بخواهند مسکن بسازند ممکن است ۶سال طول بکشد؛ بنابراین زمین را به شخص دیگری واگذار می‌کنند و به این ترتیب متقاضی واقعی، باز هم بدون مسکن می‌ماند. وی تصریح کرد: راهکار این است که دولت از تولی‌گری دست بردارد. دولت در قالب مشارکت، امکانات، زمین و تسهیلات را در اختیار بخش خصوص قرار دهد. مسئله بیمه و نظام مهندسی و صدور پروانه را از بوروکراسی اداری دربیاورد. این موارد محدودکننده اگر برداشته شوند، بسیار کمک‌کننده خواهد بود و طرح نهضت ملی مسکن روی ریل اجرا قرار می‌گیرد.
افزایش قیمت ۱.۲درصد
گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران حاکی از افزایش ۲۶.۲ درصدی تعداد آپارتمان های معامله شده در تهران در مردادماه سال ۱۴۰۳ نسبت به ماه قبل و رشد ۱.۲ درصدی قیمت هاست.
تازه‌ترین گزارش بانک مرکزی از تغییرات قیمت مسکن نشان میدهد که در مردادماه سال ۱۴۰۳، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۳۶۶۵ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۲۶.۲ درصد افزایش و ۶۲.۹ درصد کاهش یافته است.
همچنین در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۸۵ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۲و ۱۶.۸ درصد افزایش نشان میدهد.
در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل حدود ۱۸۰۰میلیون ریال به منقطه یک و کمترین آن با حدود ۴۱۰ میلیون ریال به منطقه ۱۸تعلق داشته است.
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در مرداد امسال در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۷.۶ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند.
بنابراین از مجموع ۳۷۸۲ واحد مسکونی معامله شده واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۷.۲ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده اند. سهم مذکور در مقایسه با مردادماه سال قبل حدود ۰.۱ واحد درصد افزایش یافته است.
همچنین بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در مرداد سال ۱۴۰۳ نشان دهنده رشد ۵.۳ درصدی شاخص های مزبور نسبت به ماه قبل می باشد.
رشد نقطه به نقطه شاخص مزبور در مردادماه سال جاری در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل ۴۵.۵ و ۴۹ درصد می باشد.
طرح‌های شکست‌خورده
از اواخر سال۱۳۹۹ و اوایل سال۱۴۰۰ وضعیت مسکن در شرایط تورم بسیار سنگینی قرار گرفت. در ادامه نیز باتوجه‌به سیاست‌هایی که به‌خصوص در حوزه بانک مرکزی اتفاق افتاد، از اواسط سال ۱۴۰۲ بازار مسکن در شرایط تثبیت قیمت و تقریبا رکودی قرار گرفت. طرح «مسکن مهر» در دولت‌های نهم و دهم آغاز شد اما در زمان همان دولت‌ها به پایان نرسید. دولت روحانی این طرح را با عنوان «مسکن ملی» ادامه داد و دولت سیزدهم همگام با اجرای طرح نهضت ملی مسکن نسبت به تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر اقدام کرد و موضوع ساخت چهار میلیون واحد نهضت ملی در دولت سیزدهم، یک مسئله جدی بود که مطرح شد و تقریبا تمام واحدهایی که در دولت شهید رئیسی تا همین اواخر افتتاح شد یا تعدادی از واحدهای مسکن مهر بود یا واحدهای مسکن ملی دولت قبلی بوده، زیرا واحدهای نهضت ملی در دولت سیزدهم به مرحله بهره‌برداری و افتتاح نرسیده است؛ البته لازم به ذکر است، وعده مسکنی دولت سیزدهم، نیاز کشور است که دولت چهاردهم باید در راستای رفع کمبود مسکن و خانه‌دارشدن مستأجران گام بردارد، زیرا اگر دولت فعلی برخلاف این تعهد عمل کند، در سال‌های آینده با مشکلات زیادی اعم از کمبود مسکن مواجه خواهیم شد.