آگاه: بازار مسکن سال‌۱۴۰۳ را با رکود غیرتورمی پشت سر گذاشت. از نیمه دوم سال۱۴۰۲ به بعد معاملات ملک به میزان قابل‌توجهی کاهش یافت و رشدهای سنگین قیمت نیز تقریبا متوقف شد. نرخ افزایش قیمت مسکن در تهران براساس آخرین آمار حدود ۱۷درصد بود و در مواردی به‌دلیل فروش‌های فوری ناشی از نیاز سازندگان و مالکان به نقدینگی شاهد کاهش قیمت مسکن نسبت‌به سال قبل بودیم. از سوی دیگر، قیمت تمام‌شده ساخت مسکن به‌دلیل تورم مصالح ساختمانی افزایش پیدا کرد. معمولا نرخ تورم مصالح از تورم نقطه به نقطه تبعیت می‌کند. براساس آمار مرکز آمار ایران تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در پاییز امسال حدود ۳۲‌درصد بود که البته پس از نوسانات افزایشی اخیر قیمت ارز و اثر آن بر تورم عمومی قیمت مصالح ساختمانی در زمستان نسبت‌به پاییز افزایش یافته است.
سال گذشته قیمت تمام‌شده ساخت برای واحدهای معمولی طرح نهضت ملی مسکن بین ۱۲ تا ۱۵میلیون تومان در هر مترمربع برآورد می‌شد. درحال‌حاضر به گفته برخی انبوه‌سازان، این عدد به ۲۰میلیون تومان رسیده است اما رشد قیمت ساخت تاثیر قابل‌توجهی بر بازار مسکن نداشته است. بررسی‌ها نشان می‌دهد هم‌اکنون می‌توان با مبالغی به مراتب پایین‌تر از نرخ ساخت، در بازار مسکن واحد آماده خریداری کرد. عمده کارشناسان معتقدند در سال۱۴۰۴ وضعیت فعلی بازار مسکن یعنی ثبات نسبی قیمت‌ها در بازار، رکود معاملات و رشد قیمت ساخت ادامه می‌یابد؛ شرایطی که در تولید مسکن اثر منفی ایجاد می‌کند. باوجود آنکه این وضعیت در سطوحی می‌تواند به خانه‌دار شدن برخی اقشار بینجامد، به‌دلیل انباشت تقاضا در دهک‌های پایین، فشرده‌شدن قیمت، کاهش تولید مسکن و موکول شدن تورم به آینده برای این بازار ایده‌آل نیست.
دهک‌های ۶ تا ۱۰ که معمولا بیشترین تقاضا را در بازار مسکن دارند از خرید خانه ناامید شدند و به این زودی‌ها نمی‌توانند حضور پررنگی در این بازار داشته باشند. کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک در تحلیل آینده بازار ملک به ایسنا گفت: تورم در سه سال گذشته بالای ۴۵درصد بود و حتی میانگین تورم در سال۱۴۰۲ به ۵۲درصد رسید اما امسال مسکن تقریبا ۲۰درصد رشد قیمت داشت؛ زیرا متقاضی واقعی توان خرید ندارد و به همین دلیل، یک رکود کامل در اقتصاد مسکن حاکم شد. دهک‌های ۶ تا ۱۰ که معمولا بیشترین تقاضا را در بازار مسکن دارند از خرید خانه ناامید شدند و به این زودی‌ها نمی‌توانند حضور پررنگی در این بازار داشته باشند؛ بنابراین قیمت مسکن در سال۱۴۰۴ نمی‌تواند رشد بالایی داشته باشد. برآورد من افزایشی به میزان نصف تورم عمومی است.
وی افزود: هرقدر تورم نهاده‌های مسکن که تشکیل‌دهنده ساختمان بالا برود در قیمت مسکن اثر می‌گذارد. ابتدای امسال قیمت ساخت، بدون لحاظ قیمت زمین بین ۱۰ تا ۱۲میلیون تومان بود اما الان صحبت از ۲۰میلیون تومان می‌شود. قیمت تمام‌شده بالا رفته اما برای خیلی از مردم که قدرت خرید ندارند مهم نیست که قیمت ساخت بالا برود. درواقع این اقشار تاثیری در بازار مسکن ندارند.
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران نیز تصریح کرد: رکود مسکن از نیمه دوم سال‌۱۴۰۲ آغاز شد و در سال‌۱۴۰۳ هرچه جلوتر رفتیم مسکن بیشتر به رکود و کم‌رونقی فرورفت. یکی از دلایل آن تغییر دولت و انتخابات ریاست‌جمهوری بود که وضعیت ثبات و انتظار را در شاخص‌های کلان اقتصادی و بازارها ایجاد کرد. بورس و مسکن معمولا از تنش‌های سیاسی تاثیر منفی می‌گیرند و با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه می‌شوند. وی افزود: علت دیگر رکود اقتصاد و به تبع آن، بازار ملک به تحریم‌های ظالمانه‌ای که دنیا به ما تحمیل کرده برمی‌گردد. از باب دیگر می‌توان به شرایط تورمی و کاهش ارزش پول ملی اشاره کرد. بیشتر از همه افزایش فشارهای سیاسی، تنش‌های منطقه‌ای و عدم حصول به یک توافق بین ایران و قدرت‌های بزرگ بر اقتصاد کشور اثر روانی منفی داشت. رییس‌جمهور فعلی آمریکا هم مثل دوره قبل نگاه خصمانه‌ای به ایران و حتی برخی کشورهای دیگر دارد. مجموع این شرایط باعث شد ما سال ۱۴۰۳ را با شرایط نه چندان مناسب اقتصادی سپری کنیم.
این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: در ماه‌های پایانی، همانند سال‌های گذشته مقداری معاملات مسکن افزایش یافت. علت این است که برخی دستگاه‌ها و شرکت‌ها بودجه‌هایی در اختیار دارند که نمی‌خواهند ارزش آن باتوجه‌به تورم سنتی اقتصاد ایران کاسته شود و خرید خود را به آن طرف سال منتقل کنند؛ بنابراین دارایی خود را به ملک تبدیل می‌کنند. بعضی از سرمایه‌داران هم پول‌های محدودی دارند و به‌دلیل غلبه بر انتظارات تورمی، قبل از عید اقدام به خرید آپارتمان و زمین می‌کنند اما این معاملات نتوانسته بازار مسکن را به رونق برساند.
محتشم درباره چشم‌انداز بازار مسکن در سال آینده گفت: بورس و مسکن معمولا از تنش‌های سیاسی تاثیر منفی می‌گیرند و با کاهش سرمایه‌گذاری مواجه می‌شوند. مسکن به‌دلیل ماهیت نقدشوندگی پایین، جذابیت چندانی در این اوضاع ندارد. خیلی از افراد اقدام به فروش املاک می‌کنند تا بتوانند با انتقال آن به یک بخش دیگر ارزش پول خود را حفظ کنند. معتقدم تا توافق و تعاملی با دنیا انجام نشود این وضعیت ادامه خواهد داشت؛ بنابراین سال آینده افق روشنی را پیش روی بازار مسکن نمی‌بینم. دستکم در نیمه اول سال احتمال وضعیت رکودی، بیش از دیگر احتمالات است.