آگاه: تورم در اجاره‌بهای مسکن در سال‌های اخیر، درحالی یکه‌تاز بوده که به گفته بسیاری از کارشناسان و حتی املاکی‌های مختلف، بیش از ۷۰درصد از درآمد خانوارها را شامل می‌شود که این خود باعث شده تا مستاجران از شهرهای بزرگ به حواشی و شهرهای پیرامونی کلانشهرها مهاجرت کنند.
با این حال برخی کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که اگر در سال جاری شاخص رشد اقتصادی در محدوده سه درصد باشد و در صورتی‌که اتفاقی سیاسی در بازار ارز رخ ندهد و رشد قیمت دلار هم مشابه ۱۴۰۲ باشد، می‌توان انتظار داشت وضعیت سال گذشته تکرار شود اما گذشت یک‌ماه از سال و اتفاقات سیاسی و در پی آن تکانه‌های ارزی به‌خوبی نشان داد مسکن از این تحولات تاثیر خواهد گرفت.
وام و دیگر هیچ!
رشد بیش از ۷۰۰درصدی بهای مسکن در سال‌های گذشته، حتی به کارزار انتخاباتی نیز پا گذاشت تا وعده‌های نسیه درباره بهبود این شرایط داده شود. از این رو دولت سیزدهم با پرچم‌داری ساخت چهار میلیون مسکن در چهار سال در حالی سکانداری امور را در دست گرفت که تا اینجای کار نه‌تنها آمارهای خوبی از ساخت مسکن ملی و بهبود حوزه مسکن بیرون نمی‌آید که ساماندهی اجاره‌بهای مسکن نیز تنها به اقداماتی نظیر وام و دیگر هیچ! منتهی شده است.
اما درحالی معاون مسکن و ساختمان اداره کل راه و شهرسازی استان تهران در اسفند سال۱۴۰۲ از ابلاغ و تخصیص تسهیلات وام کمک ودیعه مسکن تا سقف ۲۰۰میلیون تومان برای شهر تهران و ۱۰۰میلیون تومان برای شهرهای استان خبر داده بود که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان نیز این وام نمی‌تواند گرهی از کار باز کند. همچنین دولت در راستای تدوین بسته حمایتی مستاجران در سال‌های گذشته سعی داشته تا سقفی برای حداکثر افزایش اجاره‌بها در نظر بگیرد که متاسفانه این موضوع هیچ‌وقت اجرایی نشد و اصلا نظارتی بر آن اعمال نشد.
کاهش سرمایه‌گذاری در مسکن
یکی از دلایل اوضاع نابه‌سامان مسکن کاهش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بوده که از سال‌های گذشته آغاز شده است؛ به‌واقع این موضوع می‌تواند یک پیام مشخص به بازار مسکن و اجاره‌بها بدهد و آن هم این است که اگر برای بخش مسکن چاره‌اندیشی نشود، سال سخت و دشواری برای مستاجران در پیش است.
اگرچه دولت وعده افزایش وام ودیعه مسکن و ورود واحدهای مسکن مهر باقی‌مانده و نهضت ملی مسکن را داده است اما به نظر می‌رسد این اقدامات تا حدودی می‌تواند از دشواری‌ها و مشکلات بخش مسکن و اجاره‌نشینی بکاهد.
از سوی دیگر، مجلس شورای اسلامی هم به‌عنوان نهاد قانون‌گذار در سال‌های گذشته قوانین متعددی را برای حوزه مسکن تصویب کرده که تاکنون در حوزه اجرا هیچ توفیقی نداشته است. مجلس یازدهم با تصویب قوانینی همچون جهش تولید مسکن، قانون مالیات بر خانه‌های خالی و همچنین اخیرا قانونی کردن ساماندهی اجاره‌بهای مسکن تلاش داشته تا فضا و شرایط را برای تولید مسکن در کشور ارتقا داده و اوضاع نابه‌سامان آن را بهبود ببخشد.
خانه نجات
با این حال بازوی پژوهشی مجلس، در گزارشی که درباره وضعیت بازار مسکن در سال۱۴۰۲ منتشر شد با تایید تورم بی‌سابقه در بازار اجاره همزمان با افزایش سیل مستاجرها، یک پازل شوم از این بازار را به تصویر کشیده است. تحلیل آنچه در این گزارش آمده است نشان می‌دهد هم‌اکنون یک پازل شوم با چهار قطعه نامناسب در بازار مسکن وجود دارد که سیاستگذار باید آن را با یک پازل مناسب همراه با قطعات درست و کارآمد برای ساماندهی بازار به‌خصوص بازار اجاره جایگزین کند.
محتوای این گزارش نشان می‌دهد، درحال‌حاضر رکود تولید، جهش قیمت مسکن، کاهش شدید قدرت خرید طیف مصرف‌کننده بازار ملک و همزمانی تورم شدید اجاره‌نشینی با سیل مستاجرها در این بازار چهار قطعه ناموزون از پازل شوم بازار مسکن است. در این گزارش که در آن تحلیلی از وضعیت فعلی بازار مسکن و بررسی راهکارهای مهم برای خروج از بحران در این بازار ارائه شده است، به سیاست‌های غلط، ناکارآمد و بی‌اثری که در تمام سال‌های اخیر تاکنون ازسوی طیف قانون‌گذار و مجری بازار مسکن اجرا شده، اشاره شده است. درعین‌حال بر این واقعیت مهم تاکید شده است که هم‌اکنون مهم‌ترین و بحرانی‌ترین بخش بازار مسکن، وضعیت بازار معاملات خرید و فروش واحدهای مسکونی نیست؛ چراکه مدت‌هاست به‌واسطه جهش‌های مکرر قیمت و ازدست‌رفتن قدرت خرید طیف مصرفی در این بازار، عملا این بخش از معاملات ملک از دسترس گروه زیادی از مصرف‌کننده‌ها به‌خصوص خانه‌اولی‌ها خارج شده است. از دید این گزارش در شرایط فعلی مهم‌ترین بحران بازار مسکن مربوط به بازار اجاره و طیف اجاره‌نشین است. این بازار در شرایط فعلی نه‌تنها با سیل گسترده اجاره‌نشین‌ها روبه‌روست که درعین‌حال شدیدترین دوره‌های تورمی خود را تجربه می‌کند. تاکید بر عرضه واحدهای مسکونی موجود در بازار که خالی از سکنه باقی مانده است و اولویت این شکل از عرضه فوری به بازار نسبت‌به تولید واحدهای جدید، نسخه نجاتی است که در این گزارش برای اجاره‌نشین‌ها تجویز شده است. درواقع خانه‌های خالی از سکنه، براساس جمع‌بندی‌های صورت‌گرفته در این گزارش همان خانه‌های نجات اجاره‌نشین‌ها هستند.
اجاره دلاری مسکن
با این‌حال موضوعی که بیش از پیش به تلخی بازار اجاره‌بهای مسکن در روزهای گذشته می‌افزاید این است که اخیرا املاکی‌ها که به سلاطین نقل و انتقال مسکن در سال‌های بی‌عملی مسئولان تبدیل شده و بازی با روان مردم را خوب بلدند، طی تئوری‌های من‌درآوردی و به‌روزشده‌شان در سال جدید به متقاضیان خانه‌های اجاره‌ای می‌گویند اجاره‌ها امسال بر مبنای دلار افزایش یافته و افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بهای مسکن و درصدهایی از این دست که دولت آن را تکرار می‌کند تنها وهم و خیال بوده و موجرانی هستند که دلار را مبنای افزایش قیمت اجاره‌بها قرار می‌دهند.
مسکن به‌عنوان یک بخش مولد اقتصادی به‌دلیل ارتباط گسترده با طیف وسیعی از بخش‌های اقتصادی، تاثیر بسزایی بر تولید ناخالص داخلی و اشتغال دارد و تحرک و رونق آن می‌تواند به‌عنوان محرک برای بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی دیگر عمل کند. اهمیت مسکن علاوه‌بر نقش آن در اقتصاد از جنبه‌های دیگر نیز شناخته شده و آن تامین سرپناه برای تشکیل و تداوم حیات خانوار است که همواره سهم مهمی از سبد هزینه خانوار را به خود اختصاص می‌دهد. بدیهی است که بازار مسکن نه‌تنها از شرایط اقتصادی، بلکه از عوامل سیاسی و اجتماعی نیز تاثیر می‌پذیرد. از این رو ساماندهی و هدایت بازار مسکن هم به‌عنوان یک نیاز ضروری و هم به‌عنوان یک دارایی نیازمند شناخت عوامل تاثیرگذار و برنامه‌ریزی و سیاستگذاری‌های متناسب با آن است.
نوشداروی بی اثر
اقبال شاکری، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به مزایای طرح اجاره‌بهای مسکن به خبرنگار آگاه گفت: در طرح ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی ایجاد سامانه‌های اکترونیکی را در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک قرار دادیم تا تمامی ملاحظات قانونی و نظارتی در آن دیده شده و قوانین حاکم را اعمال کند و از توسعه قراردادهای دستی و قولنامه‌ای غیراستاندارد جلوگیری شود. این یک اتفاق روبه‌جلو و یک امکان مناسب برای مردم بوده که در طرح مذکور دیده شده است.
شاکری در ادامه با اشاره به مزایای دیگر طرح ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی اظهار کرد: این طرح دارای نکات و ویژگی‌های بسیار خوبی است که امیدواریم دولت بعد از تایید شورای نگهبان و ابلاغ، تا قبل از شروع فصل جابه‌جایی مستاجران آن را اجرایی کند. ازجمله ویژگی‌های این طرح مداخله دولت برای تعیین سقف متعادل افزایش اجاره‌بها در مواردی که نرخ تورم مسکن افزایش پیدا می‌کند تا حقوق مستاجر و موجر حفظ شود.
نماینده مردم تهران، ری، شمیرانات، اسلامشهر و پردیس در مجلس اضافه کرد: همچنین برای مشاوران املاک تعرفه‌ای مجزا از قیمت معامله با مکانیزم جدید پیش‌بینی شده است. از سوی دیگر، برای مالکانی که معاملات خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت کنند، تشویق و برای افرادی که ثبت نمی‌کنند جرائمی دیده شده است. ضمن اینکه برای مشاوران املاکی که قراردادها را ثبت نکنند، متناسب با دفعات تکرار این امر جریمه و اعمال قانونی در نظر گرفته شده است.
شاکری در خصوص یکی دیگر از ضمانت‌های اجرایی ثبت قراردادها در سامانه املاک و اسکان افزود: مقرر شده دستگاه خدمات‌رسان، آدرس مراجعه‌کنندگان را صرفا از روی سامانه املاک و اسکان استعلام کرده و اقدام به دریافت آدرس دستی نکند؛ بنابراین اگر فردی در این سامانه هویت مکانی خودش را ثبت نکرده باشد، امکان خدمات نیز وجود نخواهد داشت. این امر موجب می‌شود سامانه املاک و اسکان که یک سامانه قدرتمند برای اتخاذ تصمیمات درست است، دارای اطلاعات کافی باشد. عضو کمیسیون عمران مجلس خاطرنشان کرد: یکی دیگر از ویژگی‌های این طرح، تعیین عوارض برای خانه‌های خالی است؛ بنابراین برای زمین‌های رهاشده نیز عوارض تعیین‌شده و از کمک شهرداری‌ها در این موارد نیز استقبال شده است.
نظر شما