آگاه: بازار مسکن پس از نوسانات افزایش در زمستان سال گذشته، در اولین ماه از سال جاری آرام شد. فروردین امسال انتظارات تورمی ناشی از نگاه سنتی به بازارها ازجمله بازار مسکن اثری بر نرخ‌های قطعی نداشت. مطابق انتظار، قیمت‌های پیشنهادی در بازار ملک از اواسط فروردین‌ماه افزایش داشت اما نرخ‌های قطعی فقط ۰.۲درصد رشد کرد. درحال‌حاضر میانگین قیمت مسکن در تهران ۸۱میلیون و ۶۳۰هزار تومان در هر مترمربع است.

اما غیر از مسئله خرید مسکن، همزمان با نزدیک شدن به فصل جابه‌جایی‌ها در بازار اجاره مسکن، مستاجران می‌توانند از وام ۴۰ تا ۳۰۰میلیون تومانی با نرخ سود صفر و ۱۸درصدی استفاده کنند. آمار بازار مسکن شهر تهران در فروردین امسال نشان می‌دهد تورم این بخش به حدود نصف رشد نرخ‌ها در بازار اجاره و تورم عمومی رسیده است. به نظر می‌رسد عواملی همچون تکمیل ظرفیت بازار مسکن، هزینه‌بر شدن نگهداری دارایی‌های ثابت با اعمال مالیات‌هایی همچون مالیات خانه‌های خالی و عایدی سرمایه، برنامه ساخت بیش از ۲.۵میلیون واحد مسکونی و تصویب طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره بها» اثرات تورمی بر بازار ملک را تا حد زیادی از بین برده است.

فروردین امسال نرخ رشد نقطه به نقطه بازار مسکن در پایتخت ۲۲.۹درصد گزارش شد. این در حالی است که تورم اجاره‌بها ۴۵.۲درصد و تورم نقطه به نقطه کالاها و خدمات در کشور ۵۵.۵درصد بود. گزارش‌های میدانی نیز نشان می‌دهد نوسانات افزایشی ماه‌های پایانی سال گذشته بر بازار ارز تاثیر واقعی بر قیمت آپارتمان ایجاد نکرده است. اگرچه نرخ‌های اعلامی ازسوی فروشندگان مسکن دستخوش تغییر ۱۰ تا ۱۵درصدی شده، اما قیمت‌های رسمی مطابق آمار بانک مرکزی از قیمت‌های پیشنهادی تبعیت نکرده است؛ به‌طوری‌که نرخ رشد قیمت هر متر خانه در پایتخت در فروردین۱۴۰۲ فقط ۰.۲درصد رشد داشت و از ۸۱.۴میلیون تومان در اسفندماه به ۸۱.۶میلیون تومان در فروردین‌ماه رسید.

باتوجه‌به شرایط موجود، طرف تقاضا از بازار ملک عقب‌نشینی کرده است. سرمایه‌گذاران ملکی به‌دلیل کمرنگ شدن انتظارات افزایشی در این بازار، فعلا اقدام به خرید نمی‌کنند. متقاضیان تبدیل به احسن نیز تحت‌تاثیر نبود مشتری و عدم نقدینگی برای تامین مابه‌التفاوت واحد خود با واحد مدنظر حضور پررنگی در بازار مسکن ندارند؛ به‌طوری‌که فروردین امسال فقط ۱۵۰۸ فقره معامله مسکن در تهران انجام شد که کمترین میزان از سال۱۳۹۹ تاکنون محسوب می‌شود.

بررسی‌ و مشاهده قیمت‌های اعلامی نشان می‌دهد تغییر قابل‌ملاحظه‌ای در نرخ‌های خرید و فروش ایجاد نشده است. میانگین قیمت مسکن در ۱۶منطقه از مناطق ۲۲گانه پایتخت نیز کمتر از میانگین قیمت کل شهر تهران بود. دلیل اصلی این موضوع فاصله ایجادشده بین سطح قیمت مناطق یک تا ۶ با قیمت سایر مناطق است. در شرایطی که قیمت هر متر خانه در منطقه یک تهران ۱۵۰میلیون و ۴۲۰هزار تومان است، در منطقه۱۸ به‌عنوان ارزان‌ترین منطقه تهران این عدد ۴۲میلیون و ۳۶۰هزار تومان گزارش شد که فاصله ۲۵۵درصدی قیمت بین دو منطقه مذکور را نشان می‌دهد. طی یک ماه گذشته، قیمت مسکن در منطقه یک تهران که شاخصی برای ارزیابی وضعیت بازار ملک از منظر سرمایه‌گذاری محسوب می‌شود اندکی کاهش یافته است. از ۶منطقه‌ پرمعامله تهران در فروردین شامل مناطق ۵، ۱۰، ۴، ۲، ۷ و ۱۴ قیمت در سه منطقه کاهش و در سه منطقه افزایش داشت؛ البته نوسانات در این محدوده‌ها جزئی بود.

مسکن نیازمند درمان است

فرشید پورحاجت، آگاه مسائل حوزه مسکن در مورد رکود بازار توضیح می‌دهد: شکافی که در گذشته میان درآمد مردم و توان خرید مسکن وجود داشت عمیق‌تر شده است و این موضوع نقش مهمی در ایجاد وضعیت رکود دارد.

این کارشناس مسکن معتقد است دولت باید یک برنامه‌ریزی عاجل و سیاست‌ورزی مناسبی برای سال جدید در حوزه مسکن و ساختمان داشته باشد. به گفته این کارشناس مسکن، «دولت به‌طور شفاف باید تکلیف خود را مشخص کند که آیا این رکود به نفع اقتصاد مسکن است یا اینکه مشکلات زیادی را برای حوزه مسکن و ساختمان کشور و نیز اقتصاد کشور به دنبال دارد.» وی ادامه می‌دهد: باید بپذیریم گردش نقدینگی‌ای که در حوزه مسکن و ساختمان ایجاد می‌شود، چرخ تولید چند صد نوع فعالیت اقتصادی، صنفی، تولیدی، توزیعی و خدماتی را با خود به گردش درمی‌آورد و رکود در این صنعت باعث می‌شود صنایع پسین و پیشین با چالش روبه‌رو شوند.

پشت‌بام خوابی

اظهارات کارشناسان و فعالان حوزه مسکن درحالی بر ورود دولت به کنترل بازار مسکن تاکید دارد که بسیاری از آسیب‌های اجتماعی حاصل نبود دسترسی مردم به مسکن مناسب است. پشت‌بام‌خوابی، موتورخانه‌خوابی، ماشین‌خوابی، گورخوابی، اتوبوس‌خوابی و هم‌خانگی دو یا چند خانواده در یک واحد مسکونی ازجمله اشکال بحران سرپناه در ایران است.

 هیچ خانواده‌ای از زندگی در موتورخانه راضی نیست ولی اینجا آخر خط همان خانه به خانه شدن و پایین و پایین‌تر آمدن است. آنهایی که فاصله دستمزدشان از قیمت مسکن هر ساله بیشتر می‌شود و ناگزیر به پایین بردن کیفیت محل زندگی خود می‌شوند گاه سروکارشان به خوابیدن در بام‌های اجاره‌ای می‌رسد و گاهی هم ناچار به اقامت در اتوبوس یا موتورخانه می‌شوند. از سوی دیگر، افرادی که آسیب‌های اجتماعی در کمین آنهاست نیازمند توجه بیشتر هستند.

تبعات منفی رکود مسکن

کیانوش گودرزی، رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران: درحال‌حاضر مشاوران املاک در رکود کاری به سر می‌برند و بازخوردهایی هم که از بازار مسکن دریافت می‌کنیم تحرکی را در آینده نزدیک نشان نمی‌دهد. علت اصلی آن به کاهش توان متقاضیان مصرفی مربوط می‌شود. پیش‌بینی من باتوجه‌به شرایط موجود این است که به‌سمت کسادی حرکت می‌کنیم و اتفاق خاصی در نیمه اول سال جاری نخواهد افتاد؛ البته این رکود برای صنف مشاوران املاک و بخش مسکن به‌عنوان یک حوزه پیشران، جالب نیست و تبعات منفی برای اقتصاد کشور دارد.

اگر دولت بتواند عرضه مسکن را افزایش دهد و صنعت اجاره را نیز راه‌اندازی کند می‌توان امیدوار بود که قیمت‌ها در سطح فعلی با تغییرات اندک قرار بگیرد یا حداقل شاهد نوسانات جزئی در این بازار باشیم. اما گردش اقتصادی در بازار مسکن نباید متوقف شود؛ چراکه اشتغال این حوزه را به چالش می‌کشد. هم‌اکنون شاهد نوعی موازی‌کاری با بخش خصوصی هستیم. به‌طور مثال، ایجاد سامانه خودنویس در وزارت راه‌وشهرسازی تبعات منفی برای اشتغال بازار ملک خواهد داشت و اگر رکود فعلی در این بازار ادامه پیدا کند، علاوه‌بر آنکه اثرات اجتماعی و اقتصادی به وجود می‌آورد، ممکن است قیمت مسکن را تحت‌تاثیر قرار دهد.

افزایش هزار درصدی

آمارهای بانک مرکزی حاکی از آن است که متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران در بازه پنج‌ساله یعنی از پاییز ۱۳۹۶ تا پاییز۱۴۰۱ حدود ۹/۵برابر رشد داشته و حدود ۸۳۸درصد افزایش را پشت سر گذاشته است. اگر مبنای این آمار از آغاز سال۱۳۹۶ گذاشته شود، به نزدیک هزار درصد نیز می‌رسد؛ به این ترتیب، قیمت مسکن بین سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۴۰۱ هر پنج سال حدود ۸۰۰ تا ۱۰۰۰درصد رشد داشته است!

فاجعه نرخ دسترسی به مسکن

مسائل فرهنگی و اقتصادی بر بخش مسکن تاثیرگذار است. متوسط جهانی سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار ۱۸درصد است و در کلان‌شهرهای ما به بیش از ۶۰درصد رسیده است. از سوی دیگر، دوره انتظار خانه‌دار شدن در تهران نیز به حدود ۱۵۰سال رسیده است. نرخ دسترسی به مسکن استطاعت‌پذیر هم در کشور ما جالب نیست و جزو ۱۰ تا ۱۵کشور آخر جهان هستیم.

ساماندهی فروش اینترنتی

کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند اگر شوک‌های بیرونی به این بازار وارد نشود، نیمه اول سال جاری می‌تواند فاز نخست آرامش بازار ملک باشد. ازجمله اقداماتی که در دستورکار دولت قرار دارد ساماندهی سکوهای اینترنتی فروش املاک است. وزارت راه و شهرسازی قصد دارد سامانه‌های خرید و فروش مسکن را به سامانه خودنویس تحت مدیریت خود متصل کند.

حکایت ناتوانی در خرید و گرانی مسکن

مهدی طارمی ـ آگاه مسائل اقتصادی

توان خرید مردم به‌ویژه کارمند، کارگر و قشر متوسط را تورم تعیین می‌کند. وقتی قیمت گوشت گران می‌شود، آنهایی که توان خریدش را ندارند، مرغ می‌خورند، قیمت مرغ هم که بالا می‌رود، نان جای آن را می‌گیرد. اینطور می‌شود که گوشتخورها نان‌خور می‌شوند و تاکسی‌سوارها اتوبوس را جایگزین می‌کنند اما اگر تورم همین‌طور بالا رود، این روند تمامی ندارد. شاید بشود گوشت و تاکسی را حذف کرد ولی مسکن را نه! چاره آنهایی که در تهران شغلی یافته ولی توان پرداخت اجاره در پایتخت را ندارند، چه برسد به خرید، حاشیه‌نشینی است. مناطق حاشیه‌ای هم مصون از تورم نیست و افزایش اندک حقوق توان پرداخت اجاره سال جدید را می‌گیرد تا مستاجر کارمند را برای ادامه زندگی به کیلومترها دورتر بکشاند. این ماجرا تا کجا ادامه دارد و چه بر سر آنهایی می‌آید که افزایش درآمدشان از افزایش تورم مسکن عقب می‌ماند؟ دولت در این زمینه چه نقشی می‌تواند داشته باشد؟

قدرت خرید مردم با افزایش تورم دستخوش تغییرات بزرگی شد اما این قدرت خرید در هیچ‌یک از حوزه‌ها، به اندازه بازار مسکن پایین نیامده است. در این شرایط بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن معتقدند وضعیت بازار مسکن در سال جدید نیز به همین منوال خواهد بود. سال گذشته وضعیت مسکن دچار رکود بود و ضمن پایین آمدن قدرت خرید مردم، سازندگان هم دچار ضرر شدند. سیاست‌های دولت در سال گذشته، منجر به کاهش چند درصدی قیمت مسکن نیز شد اما موقتی بود. اگر شرایط همین باشد نمی‌توانیم به بهبود این بازار امیدوار باشیم و احتمالا همین روند کنونی ادامه خواهد داشت.

متاسفانه دستمزد مصرف‌کنندگان مسکن به اندازه تورم این بخش بالا رفته و درنتیجه، بخش تقاضا، قدرت خرید خود را از دست داده‌اند و همین مسئله منجر به ایجاد وضعیت رکودی شده است.

درحال‌حاضر، تنها نقطه امید باقی‌مانده در بازار مسکن، طرح نهضت ملی مسکن است؛ البته بخش خصوصی نیز به فعالیت خود ادامه می‌دهد و از صفر تا صد پروژه‌ها را مدیریت می‌کند. در کنار بخش خصوصی، دولت نیز در تلاش است که با پیگیری طرح‌هایی مثل مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، خانه‌هایی ارزان‌قیمت برای اقشار مختلف جامعه بسازد.

 بررسی قیمت خرید مسکن در نقاط مختلف تهران