آگاه: به استناد سیاست‌های مالی و پولی جهانی، وام کارآمد و مناسب برای خانه‌دار شدن خانه‌اولی‌ها نیازمند دو ویژگی است که اگر هرکدام از آنها تامین نشوند، آن تسهیلات بی‌اثر و به‌دردنخور می‌شود. «قدرت پوششی حداقل ۶۰درصد از قیمت مسکن» و «سهم حداکثر ۳۰درصدی قسط وام از هزینه ماهانه متقاضی» دو ویژگی مزبور هستند. ناگفته پیداست که درحال‌حاضر هیچ‌یک از تسهیلات اعطایی بانک‌ها برای خرید مسکن این ویژگی‌ها را ندارند. براین‌اساس چانه‌زنی با بانک‌ها برای افزایش مبلغ تسهیلات تنها ۵۰درصد ماجرا را حل می‌کند.
از طرفی، در بین طرح‌های پیشنهادی، از خرید اشتراکی واحد مسکونی که بگذریم، طرح‌های اجتماعی کنترل مهاجرت و توزیع جمعیت در شهرهای مختلف و کاهش فشار تقاضا از روی کلانشهرها نیز مطرح است؛ به بیان دیگر، این روزها سیاستگذاران برای شل کردن گره بازارهای اقتصادی راهکارهای اجتماعی را نیز بررسی می‌کنند.
به گزارش آگاه؛ بازار مسکن به‌اندازه‌ای وابسته به متغیرهای دولتی است که توانایی مستقل‌شدن و حفظ این استقلال را ندارد؛ به‌همین‌دلیل، افزایش انواع تسهیلات ساخت و خرید نمی‌تواند تکانی به قیمت آن بدهد. از طرفی، ورود بانک‌ها و شرکت‌های دولتی و نیمه‌دولتی به عرصه دلالی مسکن، مدیریت این بازار را غیرممکن ساخته است.
درعین‌حال بسیاری بر این باورند که مسکن یک مولفه اقتصادی است که اداره آن راهکارهای غیراقتصادی دارد؛ ازجمله مدیریت مسئله مهاجرت و توزیع جمعیت و ایجاد توازن میان عرضه و تقاضا در میان تمام استان‌ها و شهرهای کشور.
باوجوداین ازآنجاکه نبود نگاه مدیریتی بلندمدت در کشور مانند سایر حوزه‌ها در رابطه با مسکن هم دیده می‌شود و همچنین عزمی برای حل ریشه‌ای مسائل وجود ندارد، وضعیت بازار مسکن هر روز اسفناک‌تر از قبل می‌شود؛ البته اسفناک‌تر برای مصرف‌کننده و سودآورتر و وسوسه‌کننده‌تر برای دلال‌ها.
از سوی دیگر، ازآنجاکه قیمتگذاری مسکن در کشور تابع اراده جریان‌های پشت‌پرده است؛ بنابراین این کالا در ایران نه یک کالای مصرفی بلکه یک کالای سرمایه‌گذاری است و حتی در بسیاری از موارد در تعریف مازلو هم نمی‌گنجد. زمینه‌های فرهنگی پیوستگی این سرزمین به خانه و خاک نیز در علاقه مردم به ورود به این بازار بی‌تاثیر نبوده است.
بازار کم‌ریسک سوداگری
نباید از نظر دور داشت که وقتی شرکت‌های بزرگ و بانک‌های دولتی وارد عرصه بنگاهداری و دلالی مسکن می‌شوند، تاجایی‌که می‌توانند این بازار را برای سرمایه خود امن و کم‌ریسک‌تر نگه می‌دارند که این امر موجب دامن زدن بیش از پیش به سوداگری مسکن می‌شود.
علی حسینی، کارشناس جامعه‌شناسی اجتماعی دراین‌باره به «آگاه» می‌گوید: «درحال‌حاضر بیشتر کسانی که در شهرهای بزرگ ازجمله کلانشهر تهران به‌دنبال خرید خانه هستند یا برای سرمایه‌گذاری می‌خواهند یا افرادی هستند که از شهرستان‌ها به تهران مهاجرت کرده و در شهر خود خانه و زمین دارند، به امید گران‌شدن، آنها را حفظ کرده و اینجا تلاش می‌کنند با تسهیلات اعطایی دولت و بانک‌ها خانه‌دار شوند.
طبیعی است که منابع کشور توان ایجاد توازن در این بازار را نداشته باشد. از سوی دیگر، به‌دلیل فرهنگی دولت‌ها به مسئله کنترل مهاجرت به شهرها و کلانشهرها نزدیک هم نمی‌شوند و تن به این چرخه معیوب می‌دهند و با تزریق مسکن های مقطعی مانند ساخت مسکن‌های اجتماعی یا اعطای تسهیلات و افزایش میزان آن این مسئله را کجدار مریز می‌گذرانند.»
این کارشناس ادامه می‌دهد: «معلوم است این اندازه تقاضا که هرگز هم کم نمی‌شود چرخه عرضه و تقاضا را برهم می‌زند. چنانچه می‌بینیم مسکن فقط در برخی از شهرهای بزرگ کشور مسئله است؛ بنابراین باتوجه‌به منابع محدود کشور، باید شرایط سخت‌تری برای اعطای تسهیلات به متقضیان مسکن در نظر گرفته شود تا این منابع به دست نیازمند واقعی آن برسد؛ مثلا درمورد تسهیلات نهضت ملی مسکن، اعمال شرط سکونت پنج سال در یک شهر اصلا کارایی ندارد، زیرا به‌راحتی می‌توان اسناد سکونت در کلانشهرها را تهیه و ارائه کرد. تهیه اجاره‌نامه یا چند قبض پرداخت‌شده برق و آب یک خانه در شهرها کار دشواری نیست.»
اداره بازار با نامه
در این میان انتشار نامه ۱۰۸نماینده مجلس به رییس‌جمهور برای افزایش وام ساخت مسکن از ۵۵۰میلیون به ۸۰۰میلیون تومان در ابتدای ماه جاری، پرونده بازار مسکن را دوباره در برابر افکارعمومی باز کرد. نامه‌ای که حبیب قاسمی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی درباره آن با رسانه‌ها صحبت و ادعا کرد به این دلیل نوشته شده که با این تورم، با مبلغ ۵۵۰میلیون تومان امکان خانه‌دار شدن مردم وجود نداشت و با این جمله باعث انحراف افکار عمومی شد که از پیش و پس آن بی‌اطلاع بودند. درحالی‌که این نامه ناظر به مصوبه آخرین جلسه شورای عالی مسکن دولت سیزدهم به ریاست مرحوم آیت‌الله رئیسی در اوایل بهار امسال بود که طی آن وام نهضت ملی ساخت مسکن باید از ۵۵۰میلیون به ۸۰۰میلیون افزایش یابد و همچنین این تسهیلات برای صنعتی‌سازی، از ۸۰۰میلیون به یک‌میلیارد تومان افزایش پیدا کند. اما این مصوبه با وجود گذشت بیش از هفت‌ماه از تصویب و ابلاغ، به‌دلیل مقاومت بانک مرکزی و سایر بانک‌ها اجرا نشده است. درعین‌حال انتشار نامه محمدرضا فرزین، رییس کل بانک مرکزی در آبان و بعد از گذشت سه‌ماه از نوشتن آن خطاب به وزارت اقتصاد و دارایی مبنی‌بر عدم توانایی بانک‌ها در پرداخت این مقدار تسهیلات، نمایندگان را وادار به واکنش کرد. هرچند نامه نمایندگان و دعوت از رییس بانک مرکزی برای ارائه توضیحات دراین‌باره گرهی از کسری بودجه دولت باز نکرد و تمام این نامه‌نگاری‌ها میان قوا نه‌تنها باعث تحرکی در بازار مسکن نشد، بلکه بیش از پیش آن را در لاک دفاعی و رکودی خود فرو برد.
علاوه‌بر این، بانک‌ها ذیل ماده۴ قانون جهش تولید مکلف‌اند هر سال ۲۰درصد مجموع تسهیلاتی را که پرداخت می‌کنند به نهضت ملی مسکن و پروژه‌های ساخت اختصاص دهند که این قانون هم متوقف است و وزارت راه و شهرسازی خواستار اجرای آن است. حالا این سوال مطرح می‌شود که نمایندگان مجلس انتظار دارند برونداد تمام این اقدامات و نامه‌نگاری‌ها چه میزان از هزینه‌های ساخت واحدهای مسکونی را پوشش دهد که منجر به خروج دستکم نسبی بازار مسکن از رکود شود.
دوگانه تسهیلاتی ساخت- خرید
فرشید ایلاتی، کارشناس مسکن در واکنش به این سوال به «آگاه» می‌گوید: «باتوجه‌به قراردادهایی که در نهضت ملی مسکن عنوان شده اگر بخواهیم همان ۱۰میلیون را برای ساخت هر متر مسکن ملاک قرار دهیم، نزدیک به ۷۰درصد از هزینه‌های ساخت یک واحد مسکونی در نهضت ملی مسکن را پوشش می‌دهد؛ البته شاید این عدد برای نقاط مختلف متفاوت باشد. همچنین این کمک قابل‌توجهی برای کسانی است که ثبت‌نام کرده‌اند و شاید با ۴۰۰میلیون تومان آورده و ۸۰۰میلیون وام بتوانند خانه‌هایشان را تحویل بگیرند. از این جهت پرداخت این مبلغ ازسوی بانک‌ها حائزاهمیت است.» وی ادامه می‌دهد: «اما خواسته وزارتخانه این است که بانک‌ها به جای اینکه مکلفی قانون جهش تولید را در قالب ۱۰۰هزار وام ۵۵۰میلیونی پرداخت کنند، به جای آن ۵۰هزار وام ۸۰۰میلیونی بدهند که این مبلغ بتواند بخش زیادی از هزینه ساخت را پوشش دهد تا تعداد واحدهای تکمیل‌شده افزایش پیدا کند، یعنی به‌جای اینکه ۱۰۰هزار واحد مسکونی با ۵۰درصد پیشرفت فیزیکی با ۵۵۰میلیون تومان داشته باشیم، ۵۰هزار واحد داشته باشیم که با ۸۰۰میلیون تومان ۹۰ تا ۱۰۰درصد پروژه تکمیل شده باشد.»
این کارشناس مسکن اذعان می‌کند: «الان وام خرید با احتساب اوراق تسه نزدیک ۹۶۰میلیون تومان است که ۸۰۰تومان آن وام خرید است و مابقی جعاله است که با درنظرگرفتن هزینه‌های تهیه اوراق در عمل همان ۸۰۰میلیون دست درخواست‌کنندگان را می‌گیرد. این در حالی است که این مبلغ در شهری مثل تهران بسته به مکان قرارگیری ملک، حتی ۲۰درصد مبلغ خرید را هم پوشش نمی‌دهد.»ایلاتی می‌افزاید: «اگر میانگین قیمت مسکن را متری ۸۰میلیون تومان در نظر بگیریم، یک واحد ۵۰متری حدود چهارمیلیارد تومان می‌شود که آن ۸۰۰تومان تقریبا یک‌پنجم یا ۲۰درصد آن را پوشش می‌دهد. یعنی ۲۰درصد قیمت خرید یک واحد متوسط در یک جای متوسط در تهران می‌شود.» به گفته وی، پیشنهاداتی مبنی بر افزایش این مبلغ به دومیلیارد تومان مطرح شده ولی به‌دلیل اینکه اقساط آن در طول دوره بازپرداخت سنگین و نزدیک ۲۰میلیون تومان می‌شود، باتوجه‌به درآمد مردم امکان‌پذیر نیست. با این حال ایلاتی معتقد است اگرچه رقم اقساط مبلغ سنگینی است، اما با توجه به تورم و روند افزایش قیمت ملک، افزایش مبلغ وام در عمل به نفع خانوار است.باوجوداین وی تاکید می‌کند: «البته باتوجه‌به منابع محدودی که وجود دارد باید تمرکز را روی ساخت بگذاریم. اگرچه مطالبه افزایش وام خرید مسکن به دومیلیارد تومان قابلیت پیگیری دارد. تجربه نشان می‌دهد معمولا با افزایش وام خرید، خانه‌اولی‌ها یا کسانی که با وام خرید می‌کنند وارد بازار می‌شود و این چرخه رونقی را در بازار شروع می‌کند و درست است که در بلندمدت موجب افزایش قیمت مسکن می‌شود ولی از محل برگشت رونق به بازار، رونق تورمی اتفاق می‌افتد ولی درصدی هم از این محل صاحب خانه می‌شوند.» این کارشناس مسکن خاطرنشان می‌کند: «مکانیزم پرداخت وام خرید تند و تیز است. تقاضا را تحریک می‌کند و از آن سمت هم قیمت‌ها را افزایش می‌دهد. بااین‌حال درصد کوچکی از این طریق می‌توانند صاحب خانه شوند.»
کاهش توان خرید مسکن توسط مردم
محمدحسن مرادی ـ آگاه تامین مالی بخش مسکن
در شرایطی که قدرت پوشش‌دهی تسهیلات بانکی خرید مسکن به میزان محسوس کاهش یافته و وام کارآیی مناسب خود را از دست داده است، شاید ساده‌ترین راه‌حل در نگاه اول افزایش سقف تسهیلات باشد. اما مانع مهمی در این مسیر وجود دارد و آن ناتوانی گروه وسیعی از خانوارهای متقاضی برای پرداخت اقساط ماهانه وام به‌دلیل عدم‌کفایت سطح حقوق و دستمزد آنهاست. همچنین در شرایطی که خانوارها حتی در تامین هزینه‌های جاری زندگی روزمره به‌دلیل تورم بالا و رشد نامتناسب حقوق و دستمزد، با مشکل روبه‌رو هستند عملا حتی در شرایط فعلی نیز امکان بازپرداخت وام برای آنها فراهم نیست. در صورت افزایش سقف تسهیلات که مترادف با افزایش رقم قسط ماهانه است نیز این ناتوانی بیشتر می‌شود. ازآنجاکه با افزایش طول دوره بازپرداخت وام، کل مبلغی که فرد باید درنهایت به بانک بازپرداخت کند افزایش می‌یابد، حتی افزایش طول دوره بازپرداخت نیز کمک چندان موثری برای کاهش مبلغ قسط ماهانه نخواهد بود؛ بنابراین تنها راهکار فوری برای تقویت توان مالی خانوارها به‌منظور استطاعت‌پذیر کردن رقم قسط وام خرید مسکن ترمیم حقوق و دستمزد خانوارهاست.
افزایش مبلغ قسط بالاتر از حقوق
مهناز کشت کار رجبی ـ آگاه سیاستگذاری مالی بخش مسکن
الگویی طراحی شده که در قالب آن شرایط دریافت وام اشتراکی برای افرادی غیر از زن و شوهر نیز فراهم شود. در قالب این الگو، شرایط پرداخت وام خرید مسکن باید به گونه‌ای تسهیل شود که غیر از زن و شوهرها، افراد دیگری نیز بتوانند برای دریافت وام خرید خانه به‌صورت اشتراکی اقدام کنند. این افراد می‌توانند اعضای یک خانواده (پدر، مادر، خواهر، برادر و...) و حتی افرادی بدون نسبت خانوادگی نزدیک (سایر اعضای فامیل) یا غیرفامیل (آشنا، دوست و...) باشند. افزایش سقف وام مسکن، با شرایط فعلی منجر به افزایش رقم قسط ماهانه خواهد شد و از توان مالی بسیاری از خانوارهای متقاضی خرید مسکن با استفاده از وام خارج است؛ درنتیجه باید سازوکاری طراحی و اجرا شود که این تناقض را برطرف کند. به همین منظور مدلی طراحی شده است که در صورت دریافت مجوز از بانک مرکزی، یک وام برای خرید یک خانه، به دو یا چند خریدار اشتراکی، بدون اینکه زن و شوهر باشند، قابل پرداخت خواهد بود؛ به‌این‌ترتیب عملا مبلغ قسط ماهانه بین دو یا چند خانوار تقسیم می‌شود و در استطاعت خواهد شد. افراد هم می‌توانند در گذر زمان دارایی ملکی خود را ارتقا دهند تا جایی که بتوانند یک واحد مسکونی مستقل به ازای هر خانوار خریداری کنند. در صورت اخذ مجوز برای خرید اشتراکی و باتوجه‌به کاهش سهم تسهیلات از ارزش واحد مسکونی (LTV) می‌توان وام اشتراکی را معادل nدرصد بهای روز واحد مسکونی اجرایی کرد؛ به‌این‌ترتیب با لحاظ این مهم، ضمن پایداربودن طرح در برابر افزایش قیمت، تسهیلات صرف‌نظر از محل وقوع ملک به‌صورتn درصد ارزش ملک قابل‌پرداخت خواهد بود. ازآنجاکه افزایش سقف تسهیلات مسکن در هر مقطع زمانی دربردارنده ملاحظات و الزاماتی است که باید متناسب با شرایط و ویژگی‌های زمان بررسی موردتوجه قرار گیرد، بر این‌اساس پیشنهاد است که در فاز اول، وام اشتراکی معادل nدرصد بهای روز آپارتمان خریداری‌شده تا یک سقف مشخص را اجرایی کرد و به‌تدریج متناسب با ضرورت‌های بعدی، این میزان را در صورت نیاز تغییر یا افزایش داد.
بن‌بست وام بانکی
حسین حیدری ـ آگاه تامین مالی بخش مسکن
در شرایط فعلی عملا تامین مالی از مسیر وام بانکی خرید خانه به بن‌بست برخورد کرده و تنها راه موثر و کلیدی، طراحی مدلی میان‌مدت (۱۰ تا ۱۲ساله)، برای خانه‌دار شدن خانوارها از مسیر افزایش عرضه با راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان است. علاوه‌براین در صورتی که موانع متعدد اداری که در مسیر راه‌اندازی این صندوق‌ها قرار دارد رفع شود و شرایط برای ورود سازنده‌ها به این حوزه فراهم شود می‌توان با فروش یونیت‌های سرمایه‌گذاری، زمینه خانه‌دار شدن تدریجی خانوارها و حفظ ارزش دارایی آنها در برابر تورم ملکی را فراهم کرد. به‌دلیل افزایش رقم کل بازپرداخت وام بانکی، روش افزایش طول دوره بازپرداخت نیز در شرایط فعلی برای استطاعت‌پذیر کردن وام چندان موثر نیست و این افزایش تاحدی می‌تواند قسط ماهانه را سبک کند که تاثیر چندانی در بهبود شرایط وام برای خانه‌اولی‌ها ندارد؛ بنابراین باید از روش‌های دیگر مانند خانه‌دار کردن تدریجی با مدل صندوق‌های زمین و ساختمان که مبتنی بر افزایش عرضه جدید است، این نارسایی‌ها را جبران کرد.
نظر شما