آگاه: دیروز رسانه‌ها به نقل از داوود بیگی‌نژاد، نایب رئیس اتحادیه مشاور املاک نوشتند تا مردادماه سال گذشته، بانک مرکزی با استفاده از اطلاعات سامانه املاک و مستغلات که در اختیار مشاوران املاک قرار داشت، اقدام به استخراج داده‌ها می‌کرد. بر این اساس، ماهانه به‌طور میانگین ۴هزار فقره قرارداد خرید و فروش مسکن در شهر تهران ثبت می‌شد. در آن زمان متوسط قیمت مسکن در شهر تهران حدود ۹۰ میلیون تومان بود. پس از آن تحولات سال ۱۴۰۳ بر روند ثبت قراردادها تأثیر گذاشت و مشاوران املاک را تحت‌تأثیر قرار داد. به همین دلیل، از مردادماه سال گذشته به بعد، آمار دقیقی در دست نیست که بتوان با استناد به آن، تعداد قراردادهای خرید و فروش مسکن را اعلام کرد. نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به این‌که برخی کارشناسان بر اساس آگهی‌های مسکن اقدام به اعلام قیمت می‌کنند، بیان کرد: میانگین قیمت مسکن بر اساس قراردادهای ثبت‌شده مشخص نیست. سامانه‌های خودنویس و کاتب که مشاوران املاک موظف به ثبت رویدادهای ملکی مردم در آنها هستند، هنوز خروجی مشخصی در زمینه قیمت و تعداد قراردادها ارائه نمی‌دهند.
مسکن باخت نمی‌دهد
بیگی‌نژاد با تأکید بر این‌که قیمت‌گذاری در بازار مسکن باید بسیار دقیق باشد و نمی‌توان با تصور و تخیل برای ملک مردم قیمت‌گذاری کرد، گفت: البته از نظر قیمتی، حرکت بازار صعودی بوده اما به همان نسبت، تعداد قراردادها کاهش یافته است. روند افزایش قیمت مسکن فاحش نیست، چون تقاضا در بازار وجود ندارد. معاملات مردم زمانی رسمیت پیدا می‌کند که به ثبت برسد. ثبت قراردادها در دفاتر مشاوران املاک می‌تواند نقش مؤثری در شفاف‌سازی وضعیت بازار ایفا کند. وی در خصوص پیش‌بینی بازار مسکن و قیمت‌ها در سال ۱۴۰۴ اظهار کرد: بازار مسکن با افزایش مراجعه‌کنندگان رونق می‌گیرد، اما قیمت مسکن در اختیار مشاوران املاک یا کارشناسان نیست. برای پیش‌بینی، ابتدا باید دید در بازارهای موازی با بازار مسکن در حوزه سرمایه‌گذاری چه اتفاقی رخ می‌دهد. اقتصاد مسکن یک پدیده زنده است و تحولات سایر بازارها را زیر نظر دارد. نمی‌توان بازار مسکن را از تحولات سایر بازارهای اقتصادی جدا دانست؛ این بازار همواره نسبت به آنها واکنش نشان می‌دهد.
وی تأکید کرد: بازار مسکن به دلیل چسبندگی قیمتی و سنگینی معاملات، معمولاً با تأخیر واکنش نشان می‌دهد. وقتی سایر بازارها متوقف شوند، بازار مسکن هم از نظر تقاضا و هم از نظر قیمت تمام‌شده تحت‌تأثیر قرار می‌گیرد.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک همچنین با بیان این‌که مردم هر زمان احساس نیاز به مسکن دارند باید نسبت به تأمین آن اقدام کنند، اضافه کرد: ترسیم نیازها بر اساس اتفاقات سایر بازارهای اقتصادی کار درستی نیست. بررسی آمارهای چند سال اخیر نشان می‌دهد که اگر مسکن از بازارهای دیگر پیشی نگرفته، باخت هم نداده است.
گزارش‌ها نشان می‌دهد تورم در سه سال گذشته بالای ۴۵ درصد بود و میانگین تورم در سال ۱۴۰۲ به ۵۲ درصد رسید، اما امسال قیمت مسکن تقریباً ۲۰ درصد افزایش داشت. دلیل این موضوع، ناتوانی متقاضیان واقعی در خرید مسکن و رکود کامل در اقتصاد مسکن است.
به بیان دیگر و با وجود افزایش هزینه‌های ساخت، بازار مسکن با مانعی جدی روبه‌رو شده و آن کاهش قدرت خرید متقاضیان است. چنانچه کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند که به دلیل رکود اقتصادی و کاهش توان مالی دهک‌های متوسط و بالا، قیمت مسکن در سال ۱۴۰۴ کمتر از تورم عمومی رشد کند.
در این میان دهک‌های ۶ تا ۱۰ که معمولاً بیشترین تقاضا را در بازار دارند، به دلیل شرایط اقتصادی از خرید خانه ناامید شده‌اند و به این زودی‌ها هم نمی‌توانند حضور پررنگی در بازار داشته باشند. بنابراین فعلاً نرخ افزایش قیمت مسکن از نرخ رشد تورم جا مانده است. در عین حال هرچقدر تورم نهاده‌های مسکن که تشکیل‌دهنده ساختمان هستند بالا برود، در قیمت مسکن اثر می‌گذارد. به عنوان مثال ابتدای سال گذشته هزینه ساخت، بدون در نظر گرفتن قیمت زمین، بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان بود، اما اکنون بالغ بر ۲۰ میلیون تومان ارزیابی می‌شود.
رضایت به اجاره نشینی
این گزارش می‌افزاید: از آنجا که توان خرید مسکن از سوی مردم کاهش پیدا کرده در نتیجه خریداران و میزان خرید آنها تاثیری در بازار مسکن ندارد. این بی‌تفاوتی یک رابطه علت و معلولی را همزمان با رکود این بازار به وجود آورده است.
با این وجود نمی‌توان منکر این نکته شد که بخش بزرگی از جامعه به دلیل شکاف عمیق میان درآمد و قیمت مسکن، دیگر به‌عنوان خریدار بالقوه در بازار حضور ندارند. به همین دلیل، افزایش هزینه‌های ساخت به‌تنهایی نمی‌تواند موتور محرک افزایش قیمت مسکن باشد. به بیان دیگر، حتی اگر هزینه تولید مسکن افزایش یابد، نبود تقاضای مؤثر مانع از جهش شدید قیمت‌ها می‌شود.
در مجموع، بازار مسکن با ترکیبی از عوامل متضاد روبه‌رو است: از یک سو، افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز و تورم عمومی، قیمت تمام‌شده مسکن را بالا می‌برد. از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید بخش بزرگی از جامعه، به‌ویژه طبقه متوسط، مانع از رشد بیشتر قیمت‌ها می‌شود. نتیجه این کشمکش اقتصادی، رکودی عمیق است که می‌تواند بازار مسکن را در سال آینده نیز در وضعیت نیمه‌خاموش نگه دارد. در سال ۱۴۰۳ بازار مسکن تحت تأثیر عوامل مختلفی قرار داشت که مهم‌ترین آنها عدم ثبات در قیمت‌ها، کاهش توان خرید متقاضیان و مشکلات زیرساختی سامانه‌های ثبت قرارداد بود.
همچنین سال گذشته، آمار معاملات مسکن در تهران به‌ویژه در نیمه دوم سال با کاهش مواجه شد. بر اساس ارزیابی‌ها، قیمت مسکن در تهران در ماه‌های ابتدایی سال ۱۴۰۳ نوساناتی را تجربه کرد، اما برخلاف پیش‌بینی‌ها، این تغییرات به‌صورت جهشی و فاحش نبود و به تدریج قیمت‌ها افزایش یافتند. با این حال، عدم تقاضای مؤثر در بازار موجب شد که تعداد قراردادهای ثبت‌شده همچنان در سطح پایین باقی بماند.
از دیگر مشکلات مهم سال ۱۴۰۳ می‌توان به خلأ اطلاعاتی ناشی از مشکلات سامانه‌های جدید ثبت قرارداد مانند «خودنویس» و «کاتب» اشاره کرد. به گفته مشاوران املاک، این سامانه‌ها سال گذشته مشکلاتی برای آنها ایجاد کردند و نتوانستند داده‌های دقیقی از وضعیت معاملات در اختیار قرار دهند. این مسئله باعث سردرگمی و دشواری در ارزیابی وضعیت بازار شد. همچنین، تغییرات در نحوه نگارش قراردادها نیز باعث اختلال در روند کاری مشاوران املاک شد، به‌طوری که دیگر نتوانستند همانند سال‌های گذشته به‌درستی خدمات‌رسانی کنند.
از لحاظ اقتصادی، بازار مسکن در سال ۱۴۰۳ در یک رکود تورمی قرار گرفت که در آن قیمت‌ها به‌طور نسبی افزایش داشتند، اما این افزایش قیمت‌ها به دلیل کمبود تقاضای مؤثر در بازار از شدت بالایی برخوردار نبود. در این سال، پیش‌بینی‌ها نشان می‌داد که بازار مسکن در نتیجه رکود طولانی‌مدت خود تغییرات کمتری را تجربه کند.
به‌نظر می‌رسد که در سال ۱۴۰۴، وضعیت بازار مسکن همچنان تحت تأثیر عوامل بیرونی و داخلی قرار خواهد گرفت. پیش‌بینی می‌شود که رشد قیمت‌ها در این سال با شیب ملایم و تدریجی ادامه یابد. یکی از عواملی که می‌تواند باعث این افزایش قیمت‌ها شود، ادامه‌دار بودن تورم و نوسانات در بازارهای موازی مانند ارز و طلا است. به‌ویژه در صورتی که نقدینگی در اقتصاد کشور همچنان در مسیر افزایشی قرار گیرد، انتظار می‌رود که بازار مسکن به‌طور غیرمستقیم از این شرایط تأثیر بپذیرد.
همچنین، تقاضا در بازار مسکن در حال تغییر است. در سال ۱۴۰۴ شاهد افزایش تعداد مستأجران خواهیم بود، چرا که بسیاری از متقاضیان مسکن قدرت خرید را از دست داده‌اند و به اجاره‌نشینی روی آورده‌اند. این تغییرات در تقاضا، به‌ویژه در بخش اجاره، می‌تواند موجب افزایش قیمت‌های اجاره‌بها در برخی مناطق شود. گفتنی است برخی از فعالان بازار مسکن معتقدند به دلایلی همچون رکود معاملات، کاهش بازده سرمایه و اثرپذیری منفی بازار مسکن از متغیرهای سیاسی، سال ۱۴۰۴ برای بازار ملک نمی‌تواند با رونق همراه باشد و دست کم در نیمه اول سال آینده انتظار رشد قابل توجه خرید و فروش‌ها و تورم سنگین این حوزه دور از ذهن است.
در یکی دو ماه گذشته، سرنخ اظهارات کارشناسان بازار مسکن را که بگیرید، می‌بینید همه بر این مساله تاکید دارند که بازار مسکن سال ۱۴۰۳ را با رکود غیرتورمی پشت سر گذاشت و از نیمه دوم سال ۱۴۰۲ به بعد معاملات ملک به میزان قابل توجهی کاهش یافت و رشدهای سنگین قیمت نیز تقریباً متوقف شد. نرخ افزایش قیمت مسکن در تهران بر اساس آخرین آمار حدود ۱۷ درصد بود و در مواردی به دلیل فروش‌های فوری ناشی از نیاز سازندگان و مالکان به نقدینگی شاهد کاهش قیمت مسکن نسبت به سال قبل بودیم.
از سوی دیگر قیمت تمام شده ساخت مسکن به دلیل تورم مصالح ساختمانی افزایش پیدا کرد. معمولاً نرخ تورم مصالح از تورم نقطه به نقطه تبعیت می‌کند. بر اساس آمار مرکز آمار ایران تورم نقطه به نقطه نهاده‌های ساختمانی در پاییز امسال حدود ۳۲ درصد بود که البته پس از نوسانات افزایشی اخیر قیمت ارز و اثر آن بر تورم عمومی قیمت مصالح ساختمانی در زمستان نسبت به پاییز افزایش یافته است.
حاشیه‌های بازار مسکن
همزمان با افزایش مجدد قیمت دلار، دریافت اجاره خانه به صورت دلار در پایتخت اوج گرفته و تیم‌های خاص مسوولیت این کار را بر عهده دارند. موضوع دریافت اجاره خانه به صورت دلار طی سال‌های اخیر و همزمان با نوسانات ارزی در مناطق لوکس‌نشین پایتخت رواج یافته است.
در هر دوره از التهابات ارزی مالکان خانه‌های لوکس مبلغ اجاره را دلاری تعیین می‌کنند و نرخ‌ها بدون نظارت نهاد خاصی با توافق مالک و مستأجر تعیین می‌شود. خلیل واحدی، مشاور املاک در محدوده شمال شهر تهران گفت: پیش از این فقط واحدهای لوکس که به صورت موقت اجاره می‌شد، قیمت دلاری داشت اما از سال ۱۴۰۰ رویه کاملاً فرق کرده و خانه‌های لوکس و اعیان نشین در منطقه یک و دو پایتخت روی اجاره دلاری تمرکز دارند.
به گفته وی، در ابتدای تابستان از میان ۱۰۳۲ مورد آپارتمانی که برای اجاره به ما معرفی شده بود بیش از ۶۰۰ واحد بدون مشتری ماند که علت عمده آن قیمت بالای اجاره‌ها بود.
وی ادامه داد: متاسفانه مالکان هم تمایل چندانی به دریافت مبلغ معمولی ندارند و در ابتدای سال طبق پیش‌بینی قیمت دلار اجاره ریالی را تعیین می‌کنند. برای مثال یک واحد آپارتمان ۱۲۰ متری در خیابان آقابزرگی (منطقه یک تهران) در مرداد سال ۱۴۰۲ به مبلغ ۶۰ میلیون رهن و ۵۵ میلیون اجاره قرارداد بسته شده بود که قیمت دلار ۵۳ هزار تومان بود. در زمان تمدید قرارداد مالک تاکید داشت که پیش‌بینی می‌شود دلار به ۱۰۰ هزار تومان برسد چون دلار ۲ برابر می‌شود، قیمت اجاره نباید از آن عقب بماند.
سعید تائبی، مشاور املاک در رابطه با اجاره خانه‌های دلاری هم گفت: از سال ۸۹ در این صنف مشغول هستم و موضوع اجاره دلاری از سال ۹۷ کاملاً مرسوم شده است.
به گفته وی، خانه‌هایی که بابت آنها اجاره‌های دلاری دریافت می‌شود کاملاً ویژه و با امکانات خاص هستند و به افراد خاص هم اجاره داده می‌شود، البته مالکان این خانه‌ها اصولاً سرمایه‌داران کلان هستند و در یک محدوده چندین ملک را خریداری کرده‌اند. وی افزود: نکته جالب این است که در دو سه سال اخیر ورود افراد به شغل مشاوره املاک افزایش یافته و مالکان خانه‌های خاص املاک خود را به مشاوران اختصاصی می‌سپارند. خانه‌های دلاری توسط مشاوران خاص قرارداد بسته می‌شود و این قراردادها روش ثبت دیگری دارد. سمیرا مولایی فعال بازار اجاره در این رابطه به چندثانیه گفت: قراردادهای دلاری مدت زمان یک‌سال و حتی ۶ ماه را هم ندارد. بیشتر این خانه‌ها به افرادی که دنبال استقرار موقت هستند اجاره داده می‌شود و خانواده‌ها کمتر از این خانه‌ها استفاده می‌کنند. به گفته وی، قراردادهای دلاری برای اجاره خانه حتی در بنگاه‌های معاملات املاک هم نوشته نمی‌شود؛ بلکه یک قرارداد خارج از عرف است و بیشتر توسط وکلای طرفین منعقد می‌شود. وی که ۶ سال سابقه کار در یک مرکز معامله املاک در نیاوران را دارد، می‌گوید: خانه‌های دلاری امکانات بسیار ویژه‌ای دارند در سال‌های گذشته افراد برای میهمانان خارجی و حتی سفارت‌ها از آن استفاده می‌کردند، اما درحال حاضر شرایط تغییر کرده و به طور کلی مبلغ اجاره بهایی که صاحب‌خانه‌ها در مناطق بالای شهر دریافت می‌کنند از نرخ دلار عقب ماندگی ندارد.
نظر شما