آگاه: بر اساس قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، ثبت سند ملک یا آپارتمان به نام یک خارجی در ایران، جرم محسوب می‌شود. یعنی خارجی‌ها به شکل رسمی در هیچ جای کشور نباید صاحب‌ملک، آپارتمان باشند. بررسی میدانی از معاملات انجام‌شده در شهرهایی همچون تهران، قم و مشهد نشان می‌دهد بخشی از مالکان آپارتمان‌ها یا زمین‌ها، اتباع خارجی هستند. این روند تا جایی پیش رفته است که حتی املاک خود را در ایران اجاره می‌دهند و مستأجر هم به این موضوع که صاحبخانه عراقی یا افغانستانی است، علم دارد. معاملات انجام‌شده به‌شکل رسمی و در قالب قولنامه‌ای در بنگاه معاملات املاک انجام می‌شود.

شیوه اتباع خارجی برای خرید ملک به این شکل است که ابتدا به‌عنوان اتباع خارجی اقدام به ثبت یک شرکت صوری در داخل کشورمان می‌کنند و از این طریق، امکان قانونی برای خرید ملک به‌منظور محل فعالیت شرکت را می‌یابند اما ازآنجاکه شرکت صوری است و عملا فعالیتی ندارد و ملک خریداری‌شده بیشتر در حاشیه شهرهای بزرگ است، به مکانی برای زندگی چند خانواده افغان تبدیل می‌شود. برای آنکه بدانیم این ادعا تا چه میزان حقیقت دارد، گفت‌وگویی با ابوالفضل نصیری، مدیرکل ثبت شرکت‌ها و موسسات غیرتجاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام دادیم؛ وی با تایید تلویحی استفاده از این خلأ قانونی برای خرید خانه توسط اتباع غیرمجاز گفت: باید شعبه ویژه قضایی برای بررسی محل اقامت اتباع و غیرفعال کردن اماکن غیرواقعی شرکت‌ها تاسیس شود. نصیری با بیان اینکه بررسی محل اقامت اتباع و غیرفعال کردن اماکن غیرواقعی شرکت‌ها جزو قوانین ثبت شرکت‌ها نیست، تصریح کرد: با مروری بر قوانین و مقررات مربوطه ازجمله قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی و آیین‌نامه اجرایی آن (مصوب سال ۱۳۸۱) میزان سرمایه‌گذاری خارجی هیچ ارتباطی به قانون ثبت شرکت‌ها ندارد. وی افزود: ماده۴ آیین‌نامه اجرایی قانون مذکور تصریح دارد «سرمایه‌گذاران خارجی از رفتار یکسان با سرمایه‌گذاران داخلی برخوردارند و حجم سرمایه‌گذاری خارجی در هر مورد تابع هیچ‌گونه محدودیتی نیست» همچنین طبق بند ب ماده مزبور، محدودیتی از نظر درصد مشارکت سرمایه‌گذاری خارجی وجود ندارد، پس محدودیتی از نظر میزان سرمایه‌گذاری خارجی نباید وجود داشته باشد؛ لذا اداره‌کل ثبت شرکت‌ها و موسسات غیرتجاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است امکانات لازم برای تاسیس شرکت با حضور سرمایه‌گذاران خارجی را فراهم کند. وی متذکر شد: با وجود این، اداره‌کل ثبت شرکت‌ها برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی، اقدامات پیشگیرانه‌ای را با هماهنگی مبادی ذی‌ربط نظارتی و امنیتی انجام داده است؛ ازجمله الزام به اخذ کد اختصاصی (کد فراگیر) اتباع بیگانه برای ثبت شرکت، تطبیق مستندات اتباع خارجه با قوانین و مقررات و اخذ ترجمه رسمی مدارک و مستندات مربوطه و همچنین لزوم اخذ مجوز قبل از ثبت تاسیس و تغییرات از سازمان سرمایه‌گذاری خارجی که اخیرا به‌ تمامی مراجع ثبت شرکت‌های کشور ابلاغ شده است.

نصیری ادامه داد: به ‌نظر می‌رسد چالش‌های موجود مخصوصا در زمینه استملاک اموال غیرمنقول ارتباطی به حوزه ثبت شرکت‌ها ندارد و مراجع و دستگاه‌های ذی‌ربط باید در این زمینه راهکارهای لازم را اتخاذ کنند و قوانین و مقررات مربوطه در این زمینه اصلاح شود و اعتبارسنجی و رصد و کنترل‌های پسینی توسط مراجع ذی‌ربط به‌عمل آید. مدیرکل ثبت شرکت‌ها و موسسات غیرتجاری سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه یادآور شد: باید یک شعبه ویژه قضایی با کمک وزارت کار و وزارت اقتصاد برای بررسی حقیقی محل اقامت اتباع و در صورت نیاز انحلال و غیرفعال کردن اماکن غیرواقعی شرکت‌ها ایجاد شود و ثبت شرکت‌ها در کمتر از یک روز نسبت به انحلال یا غیرفعال کردن آنها اقدام کند.

بسته حقوقی، اقتصادی، امنیتی طراحی شود

مهدی روانشادنیا، کارشناس بازار مسکن درباره خریدوفروش ملک ازسوی اتباع خارجی در کشور با بیان اینکه در این زمینه با یک آشفتگی در قوانین و مقررات مواجهیم بر ضرورت اصلاح قوانین در این حوزه تاکید و تصریح کرد: به نظر می‌رسد بحث خریدوفروش مسکن ازسوی خارجی‌ها باید از حالت ابهام‌آلود کنونی به یک شرایط ضابطه‌مند تبدیل شود. براین‌اساس چاره‌ای نداریم جز اینکه یک بسته حقوقی، اقتصادی، فنی، سیاسی و امنیتی طراحی کنیم که به‌طور شفاف تمام این ملاحظات را داشته باشد. وی با اشاره به اصول ۴۳ و ۱۵۳ قانون اساسی در خصوص نفی سبیل و منع استیلای بیگانگان بر حاکمیت کشور گفت: از طرف دیگر، در قوانین ثبت، نقل و انتقال، اجاره و استملاک اتباع و دولت‌های خارجی مصوب ۱۳۹۵ و همچنین قانون تشویق و حمایت از سرمایه‌گذاری خارجی مصوب ۱۳۸۱ برای تملک اموال منقول و غیرمنقول ازسوی اتباع خارجی تمهیداتی اندیشیده شده است.

این کارشناس بازار مسکن همچنین با اشاره به مواد ۹۶۱، ۹۶۶ و ۹۹۷ قانون مدنی که برخورداری بیگانگان مشروط به عدم نقض برخی اصول را مجاز دانسته است، خاطرنشان کرد: همچنین اصل۱۹۰ قانون مدنی، مالکیت اتباع خارجی را مشروط به اهلیت طرفین، تراضی (رضایت) طرفین، مشخص‌بودن موضوع معامله و مشروعیت معامله به رسمیت می‌شناسد.
روانشادنیا گفت: باتوجه‌به نرخ برابری ارز که امروز در کشور با آن مواجهیم تعدادی از شهروندان کشورهای اطراف تمایل پیدا کرده‌اند تا در مناطق مرزی، مشهد یا شمال کشور، مسکن خریداری کنند. این یک جنبه مثبت دارد که اگر با ساختار حقوقی مناسبی پیش برویم به جذب سرمایه‌گذاری خارجی منجر می‌شود. در غیر این صورت با مسائل امنیتی و اقتصادی مواجه خواهیم شد.

‌وی افزود: از آسیب‌های اقتصادی خریدوفروش املاک توسط اتباع بیگانه می‌تواند تشدید سوداگری در بازار ملک باشد. مسئله پولشویی هم ممکن است پیش بیاید. در این خصوص می‌توان از تجربیات سایر کشورها استفاده کرد؛ به‌طورمثال، کشور ترکیه حداقل سرمایه‌گذاری و متعاقبا اعطای اقامت به شرط خرید خانه در این کشور را ۲۵۰هزار دلار در نظر گرفته و خریداران را تا سه سال پس از فروش ملک منع کرده است. امارات نیز حداقل سرمایه‌گذاری را یک میلیون درهم در نظر گرفته و البته برای کاهش آسیب‌های امنیتی شرایطی را برای احراز صلاحیت افراد مشخص کرده‌اند.